Como aprovar projeto na Prefeitura de São Paulo

mahlmeisterarq
26 de jan.
4 min de leitura

A aprovação de projetos na Prefeitura de São Paulo é uma etapa obrigatória para a maioria das obras de construção nova, reformas com ampliação de área, alterações de uso ou regularizações. Apesar de ser um processo técnico e jurídico, ele ainda gera muitas dúvidas, principalmente porque envolve diferentes tipos de licenças, sistemas eletrônicos, legislação urbanística e edilícia, além de prazos e procedimentos específicos.

Neste artigo, a ideia é explicar de forma clara, didática e atualizada como funciona o licenciamento de edificações no município de São Paulo, qual é o papel do Projeto Legal nesse processo e por que ele não deve ser tratado como uma etapa isolada do projeto arquitetônico.

O que significa “aprovar um projeto” na Prefeitura?

Na prática, quando falamos em “aprovar um projeto”, estamos nos referindo ao licenciamento de edificações, realizado junto à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL). Esse licenciamento não se limita à análise do desenho arquitetônico, mas verifica se a proposta atende:

à legislação urbanística (zoneamento, parâmetros construtivos, uso do solo);
à legislação edilícia (Código de Obras e Edificações);
às normas técnicas aplicáveis;
e às exigências de outros órgãos, quando cabível.

O licenciamento é o que permite à Prefeitura emitir os alvarás necessários para a obra e, ao final, o Certificado de Conclusão (Habite-se).

Todo projeto precisa de aprovação?

Com poucas exceções, sim.

Algumas obras classificadas como de baixo impacto urbanístico, como determinadas obras complementares de pequena dimensão, podem estar dispensadas de licenciamento. No entanto, mesmo nesses casos, o atendimento à legislação edilícia continua sendo obrigatório.

Ou seja: estar dispensado de alvará não significa estar dispensado de cumprir a lei.

Quais são as principais licenças envolvidas?

No licenciamento de edificações em São Paulo, os principais atos administrativos são:

Alvará de Aprovação: autoriza o projeto do ponto de vista legal;
Alvará de Execução: autoriza o início da obra;
Alvará de Aprovação e Execução: quando ambos são solicitados conjuntamente, nos casos permitidos;
Alvará de Projeto Modificativo: quando há alteração do projeto, dentro dos limites legais;
Certificado de Conclusão (Habite-se): emitido após a obra concluída, atestando que foi executada conforme o licenciamento.

Existem ainda outras licenças específicas, como Alvará de Demolição, Certificado de Regularização, entre outras, mas o foco aqui é o processo de obras novas e reformas.

Projeto Legal e Projeto Arquitetônico: por que eles não podem ser dissociados?

Um erro comum é tratar o Projeto Legal como uma simples adaptação burocrática de um projeto arquitetônico já definido. Na prática, isso costuma gerar retrabalho, atrasos e, em alguns casos, inviabilização do empreendimento.

O fluxo correto é outro:

Estudo de Viabilidade Técnico-Legal (EVTL): define o que é possível construir no lote, à luz da legislação urbanística e edilícia;
Projeto arquitetônico: é desenvolvido a partir dessa viabilidade;
Projeto Legal: consolida o projeto arquitetônico dentro dos parâmetros exigidos pela Prefeitura, para fins de licenciamento.

O Projeto Legal não é um projeto “diferente” do arquitetônico. Ele é a materialização legal do mesmo projeto, ajustado, representado e documentado conforme as exigências normativas.

Como funciona o processo na prática?

Abertura do processo administrativo

Para licenciar uma obra, é necessário protocolar um processo administrativo eletrônico junto à Prefeitura. Esse processo terá como objeto o tipo de licença pretendida (aprovação, execução, aprovação e execução, etc.).

Cada processo recebe um número único, que permite o acompanhamento de sua tramitação.

Sistemas utilizados pela Prefeitura

Atualmente, os processos são eletrônicos e utilizam principalmente:

Aprova Digital: sistema de protocolo e análise de projetos;
SEI: onde tramitam os processos administrativos;
SLCe: sistema mais antigo, ainda utilizado em situações específicas.

Além disso, existem dois tipos de procedimentos:

Vias ordinárias: fluxo tradicional de análise, sem prazos reduzidos;
Aprova Rápido: procedimento especial, com prazos mais curtos, aplicável apenas a determinados tipos de projeto e que exige alta precisão na documentação apresentada.

A escolha do procedimento deve ser estratégica e feita com base no tipo de empreendimento.

Quem participa do processo?

O processo de licenciamento envolve, obrigatoriamente:

o(s) proprietário(s) do imóvel;
o(s) responsável(is) técnico(s) pelo projeto e pela obra;
eventualmente, representantes legais ou terceiros requerentes.

Todos os envolvidos precisam formalizar seus aceites no sistema eletrônico para que o processo avance.

Documentação exigida

Embora cada tipo de licença tenha suas particularidades, de modo geral são exigidos:

documento de propriedade do imóvel (matrícula);
documentos de identificação dos envolvidos;
documentos profissionais dos responsáveis técnicos;
declarações e termos técnicos;
eventuais anuências de outros órgãos;
Projeto Legal simplificado, em formato digital, conforme padrão exigido pela Prefeitura.

Análise técnica e o Comunique-se

Após o protocolo, o processo é analisado por um técnico da Prefeitura. Caso sejam identificadas pendências ou ajustes necessários, é emitido um Comunique-se, que é um pedido formal de complementação.

O prazo padrão para atendimento é de 30 dias, podendo ser prorrogado em determinadas situações. Durante esse período, é possível solicitar atendimento técnico para esclarecimento de dúvidas, o que costuma ser decisivo para um bom andamento do processo.

Indeferimento e reconsideração

Caso o processo seja indeferido, ainda existe a possibilidade de Reconsideração de Despacho, desde que os apontamentos sejam corretamente sanados. Mesmo assim, o indeferimento costuma gerar atrasos e custos adicionais, reforçando a importância de um projeto bem concebido desde o início.

Conclusão

A aprovação de projetos na Prefeitura de São Paulo não deve ser encarada como uma etapa final ou meramente burocrática. O licenciamento é um processo que começa antes mesmo do primeiro traço do projeto, com a análise correta da legislação aplicável ao imóvel.

Integrar viabilidade, projeto arquitetônico e Projeto Legal desde o início é o caminho mais seguro para evitar retrabalhos, atrasos e surpresas desagradáveis ao longo do processo.

Mais do que aprovar um projeto, trata-se de viabilizar um empreendimento de forma técnica, legal e sustentável.