Decreto nº 63.728/2024: como HIS e HMP podem reaproveitar parâmetros urbanísticos em São Paulo

O Decreto nº 63.728/2024 trouxe avanços importantes para a viabilidade de empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) em São Paulo.

Entre eles, o Capítulo III estabelece regras específicas para projetos que envolvem obra nova, reforma, requalificação ou regularização, permitindo, em determinadas situações, o reaproveitamento de parâmetros urbanísticos de edificações existentes, mesmo quando superiores aos limites atualmente previstos na legislação urbanística.

É fundamental destacar que essas regras não configuram anistia, mas sim diretrizes técnicas condicionadas à análise da CAEHIS, voltadas à viabilidade urbanística e social dos empreendimentos HIS e HMP.

O que o Capítulo III do Decreto nº 63.728/2024 permite?

Nos casos de demolição total ou parcial de edificação regular existente, o decreto admite que o novo projeto de HIS ou HMP utilize:

• taxa de ocupação

• coeficiente de aproveitamento

• taxa de permeabilidade

nos mesmos parâmetros do edifício demolido, ainda que superiores aos índices atualmente permitidos pela legislação vigente.

Essa possibilidade se aplica a projetos localizados em:

• EHIS

• EHMP

• EZEIS

sempre mediante análise técnica.

Condições obrigatórias previstas no decreto

O reaproveitamento dos parâmetros urbanísticos não é automático.

O Decreto nº 63.728/2024 estabelece que:

• a edificação original deve ser regular

• os parâmetros devem estar comprovadamente consolidados

• o projeto deve atender às diretrizes urbanísticas atuais, naquilo que for compatível

• a proposta será analisada pela CAEHIS (Comissão de Análise de Empreendimentos de HIS)

Ou seja, trata-se de uma avaliação técnica caso a caso.

Qual é o papel da CAEHIS nesses projetos?

A CAEHIS é responsável por:

• verificar a viabilidade urbanística da proposta

• analisar a compatibilidade do reaproveitamento dos parâmetros

• avaliar impactos urbanísticos e sociais

• autorizar ou não a aplicação das regras do Capítulo III

Sem essa análise, não há direito adquirido ao reaproveitamento dos índices.

Por que esse dispositivo é estratégico para HIS e HMP em São Paulo?

Na prática, esse trecho do decreto:

• amplia a viabilidade de terrenos já edificados

• reduz perdas construtivas em projetos de interesse social

• incentiva a requalificação urbana

• contribui para o adensamento em áreas consolidadas

• fortalece a política habitacional do município

Tudo isso dentro da legalidade urbanística vigente.

Conclusão

O Capítulo III do Decreto nº 63.728/2024 representa um instrumento técnico importante para empreendimentos de HIS e HMP em São Paulo, ao permitir o reaproveitamento de parâmetros urbanísticos de edificações regulares existentes.

Mais do que um benefício automático, trata-se de uma estratégia urbanística condicionada à análise técnica, que exige leitura cuidadosa da legislação e integração entre estudo de viabilidade, projeto legal e diretrizes habitacionais.