Você protocolou o processo de aprovação na Prefeitura de São Paulo, está aguardando a análise e recebe uma notificação: Comunique-se. Para quem não conhece o termo, a palavra pode soar burocrática e confusa. Para quem já passou por isso sem assessoria, pode significar semanas de atraso — ou pior, o indeferimento do processo. Este artigo explica o que é o Comunique-se, qual o prazo para resposta, os tipos mais comuns de exigência e o que acontece quando ele não é atendido corr

Em 29 de abril de 2026, uma portaria do Instituto de Cartografia Aeronáutica publicou o novo Plano de Zona de Proteção do Aeródromo (PZPA) do Aeroporto Campo de Marte, na Zona Norte de São Paulo. O documento, tecnicamente denso e publicado sem consulta pública, desencadeou uma das discussões mais relevantes para o mercado imobiliário paulistano dos últimos anos. O motivo é simples e direto: as novas regras afetam o potencial construtivo de uma parcela enorme da cidade e intro

Em São Paulo, terrenos com frente estreita e área reduzida são descartados com frequência antes mesmo de uma análise técnica mais cuidadosa. O motivo mais recorrente: os recuos obrigatórios consumiriam boa parte da área útil, tornando o projeto inviável do ponto de vista construtivo e econômico. O Decreto nº 63.728, publicado em 10 de setembro de 2024, alterou essa lógica para uma categoria específica de empreendimentos. Duas alíneas do Art. 13, inciso III, tratam diretamente

Para construtoras e incorporadoras que buscam financiamento à produção junto à Caixa Econômica Federal, existe um sistema que centraliza todo o processo, do cadastro do empreendimento à liberação dos recursos durante a obra. Esse sistema é o SIOPI. Quem trabalha com incorporação em São Paulo já ouviu esse nome. Mas o nível de compreensão sobre como ele funciona, o que ele analisa e por que processos travam nele varia muito, e essa diferença de conhecimento tem impacto direto

No dia 29 de abril de 2026, um dia antes do prazo que seria o definitivo, o prefeito Ricardo Nunes assinou o Decreto nº 65.148/2026, prorrogando o prazo da Lei de Regularização de Edificações (Lei nº 17.202/2019) até 30 de agosto de 2026. Para quem estava acompanhando o prazo de 30 de abril, a notícia chegou de surpresa. Para quem estava procrastinando, é uma última chance real, mas com uma diferença importante em relação às prorrogações anteriores. São quatro meses. E desta

Neste guia você vai encontrar: • O que é EVTL e para que serve • Quando o EVTL é obrigatório — e quando é apenas recomendado • O que o estudo analisa na prática • Como ler os principais parâmetros urbanísticos de SP • Quanto custa não fazer EVTL • Quanto tempo leva e quanto custa contratar • EVTL para aprovação de projeto: como os dois se conectam • Como escolher quem faz o seu EVTL Antes de assinar o contrato de compra de um terreno

A obra terminou. O alvará foi obtido, a construção está concluída, e o próximo passo é averbar na matrícula e encerrar a documentação. É nesse momento que muita gente descobre, pela primeira vez, que existe uma obrigação previdenciária vinculada à obra e que o valor cobrado pela Receita Federal pode ser muito maior do que esperava. O INSS de obra não é uma taxa fixa. Ele é calculado com base em uma série de variáveis: área construída, padrão da edificação, sistema construtiv

Quando alguém decide construir, reformar ou ampliar um imóvel em São Paulo, a primeira contratação quase sempre é a do arquiteto. Faz sentido: é ele quem vai desenhar o projeto, definir os espaços, escolher materiais e dar forma à ideia do cliente. Mas há uma etapa que vem logo depois, e que muita gente trata como se fosse a mesma coisa, que é o Projeto Legal. A confusão é compreensível. Os dois têm "projeto" no nome. Os dois envolvem plantas e documentação técnica. E em muit

Você decidiu vender o imóvel. A documentação parece em ordem: há escritura, IPTU em dia e nada de dívidas. Mas quando o comprador vai ao banco solicitar o financiamento, vem a notícia: a construção não está averbada na matrícula. Ou a área construída no registro é diferente da área real. Ou existe uma ampliação feita há dez anos que nunca foi aprovada. Nesse momento, o que parecia um detalhe burocrático vira um problema concreto: negociação travada, prazo perdido, valor reduz

Prazo da Anistia: 30 de agosto de 2026 A Lei nº 17.202/2019 permite regularizar edificações construídas até 31/07/2014 com condições especiais. Após 30/08/2026, os pedidos não poderão mais ser protocolados por essa via. Regularizar um imóvel em São Paulo não é um processo simples, e quem já tentou sabe disso. Envolve Prefeitura, Receita Federal, Cartório de Registro de Imóveis e, em muitos casos, a elaboração de projeto técnico por arquiteto ou engenheiro habilitado. Na JM

Prazo da Anistia: 30 de agosto de 2026 Se você está lendo este artigo agora, ainda há tempo. Faltam alguns dias, mas o processo tem etapas técnicas que levam tempo. Quem começa esta semana tem margem para resolver exigências. Quem espera agosto pode não conseguir protocolar a tempo. Essa pergunta chega com frequência aqui na JM Arquitetura e Licenciamento: "Tenho uma obra feita há anos, nunca regularizei, ainda dá tempo de fazer alguma coisa?" A resposta, na maioria dos caso

Se você tem um imóvel com obra feita sem aprovação, ampliação não licenciada ou qualquer divergência entre o que foi construído e o que consta no cadastro da Prefeitura, este artigo é pra você. Mas antes de começar: não deixe para ler isso em agosto. Quem chega no último momento encontra menos margem para resolver exigências técnicas e corre o risco de perder o prazo por falta de documentação. Na JM Arquitetura e Licenciamento, atuamos há mais de 9 anos com aprovação e regula

O empreendimento tem viabilidade. O projeto foi aprovado na Prefeitura. O alvará foi emitido. Tudo parece encaminhado para o financiamento à produção junto à Caixa Econômica Federal, e então o processo entra em uma sequência de pendências, exigências e análises que atrasa o cronograma em meses. Quem atua com incorporação e construção em São Paulo conhece essa situação. E o que mais frustra é que boa parte desses atrasos poderia ter sido evitada se o empreendimento tivesse sid

Quando se fala em Projeto Legal, muitos profissionais associam o tema apenas ao atendimento à Lei de Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) ou ao Código de Obras e Edificações (COE). No entanto, existe um instrumento normativo que define como esse atendimento deve ser demonstrado formalmente no processo administrativo: a Portaria nº 221/SMUL-G/2017. Para arquitetos, construtoras e incorporadoras que atuam em São Paulo, dominar essa norma é o que separa um processo que avança sem exig

Você está construindo, reformando ou regularizando um imóvel em São Paulo e alguém menciona CNO ou INSS de obra. Se esses termos são novos para você, este artigo é o ponto de partida certo. CNO e INSS de obra fazem parte da regularização previdenciária da construção. São obrigações que existem independentemente do porte da obra e que, quando ignoradas, aparecem como problema na hora de averbar o imóvel, financiar ou vender. Entender o que são, quando se aplicam e o que aconte

Foi publicado o Decreto nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026, que atualiza os limites de renda familiar para enquadramento em Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) no município de São Paulo. A atualização atende ao que determina o Plano Diretor Estratégico (PDE), a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) e a Lei nº 17.975/2023, considerando o novo valor do salário mínimo e a correção pelo INCC. Embora pareça apenas uma atualização

O Decreto nº 63.728/2024 trouxe avanços importantes para a viabilidade de empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) em São Paulo. Entre eles, o Capítulo III estabelece regras específicas para projetos que envolvem obra nova, reforma, requalificação ou regularização, permitindo, em determinadas situações, o reaproveitamento de parâmetros urbanísticos de edificações existentes, mesmo quando superiores aos limites atualmente prev

Aprovar um projeto na Prefeitura de São Paulo é uma das etapas mais estratégicas de qualquer obra, e uma das que mais geram dúvidas, atrasos e custos inesperados quando não é bem conduzida. O processo envolve legislação urbanística, sistemas eletrônicos, documentação técnica específica e, em muitos casos, a articulação com outros órgãos além da Prefeitura. Não é burocracia por acaso: é o mecanismo pelo qual o município verifica se o que será construído respeita a lei. Quem en

Em São Paulo, construir legalmente envolve três etapas técnicas distintas, e a ordem em que elas acontecem não é opcional. É a diferença entre um processo que avança de forma previsível e um que trava em exigências, retrabalho e custos inesperados. As três etapas são: o Estudo de Viabilidade Técnico Legal (EVTL), o Projeto Arquitetônico e o Projeto Legal. Cada uma tem uma função específica. Cada uma depende da anterior para funcionar corretamente. E quando essa sequência é re

Você está avaliando um terreno ou prestes a iniciar um projeto em São Paulo. Tudo parece caminhar bem, até que alguém menciona o EVTL e você percebe que nunca ouviu falar nisso antes. Se esse é o seu caso, este artigo é o ponto de partida certo. O que é EVTL EVTL significa Estudo de Viabilidade Técnico Legal. É um estudo técnico que analisa o que a legislação urbanística de São Paulo permite construir em um terreno ou imóvel específico. Em termos simples: antes de comprar u