A obra terminou. O alvará foi obtido, a construção está concluída, e o próximo passo é averbar na matrícula e encerrar a documentação. É nesse momento que muita gente descobre, pela primeira vez, que existe uma obrigação previdenciária vinculada à obra e que o valor cobrado pela Receita Federal pode ser muito maior do que esperava. O INSS de obra não é uma taxa fixa. Ele é calculado com base em uma série de variáveis: área construída, padrão da edificação, sistema construtiv

Quando alguém decide construir, reformar ou ampliar um imóvel em São Paulo, a primeira contratação quase sempre é a do arquiteto. Faz sentido: é ele quem vai desenhar o projeto, definir os espaços, escolher materiais e dar forma à ideia do cliente. Mas há uma etapa que vem logo depois, e que muita gente trata como se fosse a mesma coisa, que é o Projeto Legal. A confusão é compreensível. Os dois têm "projeto" no nome. Os dois envolvem plantas e documentação técnica. E em muit

Você decidiu vender o imóvel. A documentação parece em ordem: há escritura, IPTU em dia e nada de dívidas. Mas quando o comprador vai ao banco solicitar o financiamento, vem a notícia: a construção não está averbada na matrícula. Ou a área construída no registro é diferente da área real. Ou existe uma ampliação feita há dez anos que nunca foi aprovada. Nesse momento, o que parecia um detalhe burocrático vira um problema concreto: negociação travada, prazo perdido, valor reduz

Prazo da Anistia: 30 de abril de 2026 — faltam 40 dias A Lei nº 17.202/2019 permite regularizar edificações construídas até 31/07/2014 com condições especiais. Após 30/04/2026, os pedidos não poderão mais ser protocolados por essa via.   Regularizar um imóvel em São Paulo não é um processo simples, e quem já tentou sabe disso. Envolve Prefeitura, Receita Federal, Cartório de Registro de Imóveis  e, em muitos casos, a elaboração de projeto técnico por arquiteto ou engenheiro h

Prazo da Anistia: 30 de abril de 2026 — faltam 40 dias Se você está lendo este artigo agora, ainda há tempo. Faltam 40 dias, mas o processo tem etapas técnicas que levam tempo. Quem começa esta semana tem margem para resolver exigências. Quem espera abril pode não conseguir protocolar a tempo.   Essa pergunta chega com frequência aqui na JM Arquitetura e Licenciamento : "Tenho uma obra feita há anos, nunca regularizei, ainda dá tempo de fazer alguma coisa?" A resposta, na mai

Se você tem um imóvel com obra feita sem aprovação, ampliação não licenciada ou qualquer divergência entre o que foi construído e o que consta no cadastro da Prefeitura, este artigo é pra você. Mas antes de começar: não deixe para ler isso em abril. Quem chega no último momento encontra menos margem para resolver exigências técnicas e corre o risco de perder o prazo por falta de documentação. Na JM Arquitetura e Licenciamento , atuamos há mais de 9 anos com aprovação e regula

A aprovação de empreendimentos para financiamento à produção na Caixa Econômica Federal envolve uma análise técnica rigorosa. Mesmo projetos viáveis podem enfrentar meses de atraso durante esse processo por problemas que poderiam ser evitados ainda na fase inicial de estruturação do empreendimento. A análise da Caixa não se limita ao projeto arquitetônico. Ela envolve verificação urbanística, técnica, documental e financeira. Quando essas etapas não estão bem alinhadas, o res

Quando se fala em Projeto Legal, muitos profissionais associam o tema apenas ao atendimento à Lei de Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) ou ao Código de Obras e Edificações (COE). No entanto, existe um instrumento normativo que define como esse atendimento deve ser demonstrado formalmente no processo administrativo: a Portaria nº 221/SMUL-G/2017. Essa Portaria não cria novos parâmetros urbanísticos. Ela organiza, padroniza e estrutura a forma de apresentação do Projeto Legal peran

Quem constrói, reforma, amplia ou regulariza um imóvel em São Paulo inevitavelmente se depara com dois termos que geram dúvidas: CNO e INSS de obra. Apesar de estarem relacionados, não são a mesma coisa. Entender a diferença é essencial para evitar problemas na emissão da CND da obra, na averbação da construção na matrícula e até na venda ou financiamento do imóvel. Neste artigo, você vai entender: o que é CNO (Cadastro Nacional de Obras) o que é INSS de obra (contribuição pr

Foi publicado o Decreto nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026, que atualiza os limites de renda familiar para enquadramento em Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP)  no município de São Paulo. A atualização atende ao que determina o Plano Diretor Estratégico (PDE), a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) e a Lei nº 17.975/2023, considerando o novo valor do salário mínimo e a correção pelo INCC. Embora pareça apenas uma atualização

O Decreto nº 63.728/2024 trouxe avanços importantes para a viabilidade de empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) em São Paulo. Entre eles, o Capítulo III estabelece regras específicas para projetos que envolvem obra nova, reforma, requalificação ou regularização, permitindo, em determinadas situações, o reaproveitamento de parâmetros urbanísticos de edificações existentes, mesmo quando superiores aos limites atualmente prev

A aprovação de projetos na Prefeitura de São Paulo é uma etapa obrigatória para a maioria das obras de construção nova, reformas com ampliação de área, alterações de uso ou regularizações. Apesar de ser um processo técnico e jurídico, ele ainda gera muitas dúvidas, principalmente porque envolve diferentes tipos de licenças, sistemas eletrônicos, legislação urbanística e edilícia, além de prazos e procedimentos específicos. Neste artigo, a ideia é explicar de forma clara, didá

Em São Paulo, não existe Projeto Legal isolado.Ele faz parte de um processo integrado, que começa na análise do terreno, passa pelo projeto arquitetônico e só então chega à aprovação legal. Ignorar essa ordem é um dos principais motivos de reprovação de projetos, retrabalho e custos extras. Neste artigo, você vai entender: o que é Projeto Legal em São Paulo como ele se relaciona com o EVTL e o Projeto Arquitetônico por que esses três elementos precisam estar alinhados Se você

Em São Paulo, iniciar um projeto arquitetônico, comprar um terreno ou investir em um imóvel sem antes realizar um Estudo de Viabilidade Técnico Legal (EVTL) é um dos erros mais comuns, e também um dos que mais geram prejuízo. Isso ocorre porque o município de São Paulo possui uma legislação urbanística complexa, com regras específicas de zoneamento, uso e ocupação do solo, parâmetros construtivos e exigências que variam conforme o bairro, o tipo de lote e a região da cidade.

Manchas escuras na base da parede, pintura estufada, reboco descascando e aspecto constante de umidade são sinais clássicos de umidade ascendente — uma das patologias construtivas mais comuns em edificações residenciais e comerciais. Esse tipo de problema é frequente em casas térreas, muros, imóveis antigos e construções sem impermeabilização adequada na fundação.Apesar disso, ainda gera muitas dúvidas, diagnósticos incorretos e até conflitos entre vizinhos. Neste artigo, voc