Recuos dispensados em EHIS, EHMP e EZEIS: o que o Decreto 63.728/2024 permite na prática
- há 3 horas
- 7 min de leitura
Em São Paulo, terrenos com frente estreita e área reduzida são descartados com frequência antes mesmo de uma análise técnica mais cuidadosa. O motivo mais recorrente: os recuos obrigatórios consumiriam boa parte da área útil, tornando o projeto inviável do ponto de vista construtivo e econômico.
O Decreto nº 63.728, publicado em 10 de setembro de 2024, alterou essa lógica para uma categoria específica de empreendimentos. Duas alíneas do Art. 13, inciso III, tratam diretamente da dispensa de recuos laterais e de fundo e da flexibilização do gabarito de altura em terrenos compactos, mas somente para projetos enquadrados como EHIS, EHMP ou EZEIS.
Este artigo analisa o que essas regras estabelecem na prática, quais são seus limites precisos e o que precisa ser verificado tecnicamente antes de aplicá-las a um projeto.
O que são EHIS, EHMP e EZEIS
Para entender o alcance das regras, é necessário compreender os enquadramentos que as condicionam. Não basta que o empreendimento seja destinado a habitação popular, ele precisa atender a critérios específicos de destinação e percentual de área para ser enquadrado em uma dessas categorias.
EHIS — Empreendimento de Habitação de Interesse Social
Destinado majoritariamente a unidades HIS — famílias com renda mensal de até 6 salários mínimos. Para enquadramento, pelo menos 80% da área computável precisa ser destinada a HIS.
EHMP — Empreendimento de Habitação de Mercado Popular
Destinado a famílias com renda de até 10 salários mínimos. Da mesma forma, exige pelo menos 80% da área computável em HMP.
EZEIS — Empreendimento em Zona Especial de Interesse Social
Empreendimento localizado em ZEIS, com destinação obrigatória de parte da área computável para HIS-1 e HIS-2, conforme os percentuais do Quadro 3 do decreto.
Ponto crítico: Esses enquadramentos implicam obrigações específicas quanto à destinação das unidades e ao regime jurídico de produção. As alíneas f) e g) são benefícios que decorrem dessas obrigações — não há como acessar os benefícios sem cumprir os requisitos de enquadramento.
Alínea f): dispensa de recuos laterais e de fundo
A regra geral de ocupação do solo em São Paulo exige afastamentos obrigatórios entre a edificação e as divisas do lote, os recuos laterais e o recuo de fundo. Em terrenos estreitos ou de pequena área, esses afastamentos comprometem significativamente o aproveitamento construtivo.
A alínea f) estabelece que essa dispensa é possível quando o projeto atende, de forma cumulativa, a todas as seguintes condições:
-> Condições cumulativas — alínea f):
Área do terreno de até 250 m²
Frente de até 10 m
Gabarito de altura máxima de até 14 m
Até 5 pavimentos
Desnível inferior a 12 m, contado do piso do andar inferior até o piso do último andar, incluídos os pavimentos de estacionamento e excluído o ático
É vedada a construção de pavimentos acima desse limite, mesmo por meio de escalonamento
Atenção: Todos os critérios precisam ser atendidos simultaneamente. A ausência de qualquer um deles afasta integralmente a aplicação da dispensa — não há aplicação parcial ou proporcional.
Na prática, quando esses parâmetros são observados, a edificação pode ser implantada junto às divisas laterais e de fundo do lote. Para terrenos com as características descritas, isso representa um aumento expressivo da área construída possível, transformando lotes que pela regra geral teriam aproveitamento muito limitado em terrenos viáveis para empreendimentos habitacionais.
Alínea g): flexibilização do gabarito de altura
A alínea g) trata de uma situação específica: terrenos compactos com edificação de até 4 pavimentos, nos quais o gabarito "H" (definido no item 5 do Código de Obras e Edificações (COE) e no Decreto nº 57.776/2017) pode ser majorado.
As condições são:
Condições — alínea g):
Terreno com área de até 250 m² e frente de até 10 m
Edificação limitada a 4 pavimentos
A altura "H" pode ser majorada em até 10%, desde que a área mínima das unidades habitacionais seja aumentada no mesmo percentual
Quando houver unidades habitacionais abaixo do perfil natural do terreno, a altura é medida a partir do piso do pavimento mais baixo habitável até a laje do último pavimento, excluído o ático
É vedada a construção acima desse limite, mesmo com escalonamento
A forma alternativa de medição da altura
O ponto mais relevante da alínea g) é a forma alternativa de medição da altura em terrenos com desnível. Pela regra geral do COE, o gabarito é medido a partir do perfil natural do terreno. Na alínea g), quando há unidades habitáveis abaixo desse perfil, a medição parte do piso do pavimento mais baixo habitável.
Isso efetivamente permite maior altura total em terrenos com declividade, sem que seja interpretado como extrapolação do gabarito permitido, o que abre viabilidade construtiva relevante em terrenos com topografia desfavorável pela regra geral.
A contrapartida da majoração
A condicionante da majoração de área mínima das unidades é um mecanismo de contrapartida técnica: o aumento de gabarito só é permitido se as unidades habitacionais também aumentarem no mesmo percentual. Isso impede o uso da regra apenas para densificar sem ganho qualitativo para os moradores.
O que precisa ser verificado antes de aplicar essas regras
A aplicação das alíneas f) e g) não é automática. Exige análise técnica prévia em pelo menos quatro dimensões e a ausência de qualquer uma delas pode resultar em exigência no processo de aprovação e retrabalho de projeto.
1. Enquadramento efetivo como EHIS, EHMP ou EZEIS. O empreendimento precisa atender as porcentagens mínimas de HIS ou HMP, as condições de destinação das unidades e a adesão ao regime jurídico do Decreto nº 63.130/2024. Um empreendimento que não atenda a esses requisitos não pode se beneficiar das alíneas, independentemente de atender os parâmetros de área e gabarito.
2. Atendimento cumulativo de todos os parâmetros. Área do terreno, frente, gabarito, número de pavimentos e desnível precisam ser conferidos com base em levantamento topográfico e análise das dimensões reais do lote. Divergências entre o cadastro municipal e as medidas reais precisam ser documentadas por ART ou RRT.
3. Compatibilidade com o zoneamento e demais índices. A dispensa de recuos não afasta as demais obrigações urbanísticas do lote. Coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, usos permitidos e eventuais restrições de zoneamento continuam se aplicando integralmente e precisam ser verificados de forma independente.
4. Ausência de restrições registrais e ambientais. Servidões, restrições de uso registradas na matrícula, áreas de proteção ambiental ou restrições fundiárias podem inviabilizar o aproveitamento previsto pelas alíneas, independentemente do atendimento aos parâmetros urbanísticos.
Na prática: A aplicação incorreta dessas regras — seja por não atendimento cumulativo dos critérios, seja por enquadramento equivocado do empreendimento — resulta em Comunique-se no processo de aprovação, retrabalho de projeto e atraso no cronograma. A análise técnica prévia é o único caminho para aplicar os benefícios com segurança.
Por que terrenos compactos voltam ao radar com esse decreto
Antes do Decreto 63.728/2024, terrenos com área de até 250 m² e frente de até 10 m em São Paulo tinham aproveitamento construtivo muito limitado para empreendimentos habitacionais. Os recuos obrigatórios consumiam parte significativa da área útil, e o gabarito medido pelo perfil natural do terreno penalizava lotes com declividade.
Com as alíneas f) e g), esses terrenos (que frequentemente são descartados na triagem inicial de áreas para desenvolvimento) passam a ter viabilidade real para EHIS, EHMP e EZEIS quando o promotor está disposto a atender às condições de enquadramento.
Para incorporadoras e construtoras com estratégia de produção habitacional social, isso representa uma ampliação do universo de terrenos analisáveis, especialmente em regiões centrais e bem servidas de transporte, onde terrenos compactos são mais comuns e o custo de aquisição tende a ser mais acessível.
O ponto de atenção é que a aplicação desses benefícios exige domínio técnico de dois corpos normativos distintos: as regras do decreto e as condições de enquadramento como EHIS/EHMP/EZEIS. Erros em qualquer um dos dois frentes comprometem o processo.
Precisa analisar a viabilidade de um terreno compacto para EHIS ou EHMP?
A JM Arquitetura e Licenciamento realiza Estudos de Viabilidade Técnico-Legal (EVTL), com análise específica das condições do Decreto nº 63.728/2024, verificando o enquadramento do empreendimento, os parâmetros do lote e a compatibilidade com o zoneamento antes do desenvolvimento do projeto.
Se você está avaliando terrenos compactos para empreendimentos HIS ou HMP em São Paulo, nossa equipe faz a análise técnica que garante que os benefícios do decreto sejam aplicados corretamente — sem surpresas no processo de aprovação.
FAQ – Perguntas frequentes
As alíneas f) e g) se aplicam a qualquer empreendimento habitacional?
Não. A aplicação é restrita a empreendimentos enquadrados como EHIS, EHMP ou EZEIS, conforme as definições do Decreto nº 63.728/2024. Empreendimentos habitacionais convencionais, sem os percentuais mínimos de HIS ou HMP, não podem se beneficiar dessas regras.
É possível aplicar a alínea f) parcialmente — por exemplo, só dispensar os recuos laterais e manter o de fundo?
O texto da alínea f) trata da dispensa de recuos laterais e de fundo de forma conjunta, condicionada ao atendimento cumulativo de todos os parâmetros. Não há previsão de aplicação parcial, a dispensa é total para os recuos abrangidos quando todos os critérios são atendidos.
O gabarito "H" da alínea g) é o mesmo para todos os zoneamentos?
O gabarito "H" é definido no item 5 do COE e no Decreto nº 57.776/2017. A verificação precisa do gabarito aplicável ao terreno específico é parte da análise técnica prévia.
Terrenos em ZEIS sempre se enquadram como EZEIS?
Não automaticamente. Para enquadramento como EZEIS, o empreendimento precisa atender às condições de destinação previstas no Quadro 3 do decreto, além dos demais requisitos de habilitação. Estar localizado em ZEIS é condição necessária, mas não suficiente.
Qual é o primeiro passo para verificar se um terreno pode se beneficiar dessas regras?
O EVTL — Estudo de Viabilidade Técnico-Legal. Ele verifica o zoneamento, os parâmetros do lote, o enquadramento possível como EHIS/EHMP/EZEIS e a compatibilidade com as condições das alíneas f) e g), antes de qualquer investimento em projeto arquitetônico.
Comentários