Campo de Marte e o Plano Diretor: por que o mercado imobiliário de São Paulo está em alerta
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Em 29 de abril de 2026, uma portaria do Instituto de Cartografia Aeronáutica publicou o novo Plano de Zona de Proteção do Aeródromo (PZPA) do Aeroporto Campo de Marte, na Zona Norte de São Paulo. O documento, tecnicamente denso e publicado sem consulta pública, desencadeou uma das discussões mais relevantes para o mercado imobiliário paulistano dos últimos anos.
O motivo é simples e direto: as novas regras afetam o potencial construtivo de uma parcela enorme da cidade e introduzem uma nova camada de burocracia para aprovação de empreendimentos em um raio de até 20 quilômetros do aeroporto.
Um estudo da ABRAINC e do Secovi-SP estima que 90% de toda a produção imobiliária paulistana foi atingida pelas novas restrições, colocando sob análise do Comando da Aeronáutica um Valor Geral de Vendas de R$ 81,3 bilhões e ameaçando a viabilidade de 137 mil unidades habitacionais.
Este artigo explica o que mudou, por que mudou, quais são os impactos concretos para incorporadores e proprietários em São Paulo e o que isso significa para estudos de viabilidade e processos de aprovação de projetos.
O que é o Campo de Marte e por que ele mudou
O Aeroporto Campo de Marte é o segundo aeroporto da cidade de São Paulo, voltado exclusivamente para aviação geral: voos executivos, táxis aéreos, instrução de pilotos e serviços de emergência. Está localizado na várzea do Rio Tietê, a menos de 5 km do Centro Histórico, cercado pelos bairros e eixos de desenvolvimento que o Plano Diretor de São Paulo identificou como prioritários para adensamento nas próximas décadas.
Fundado em 1920, o aeroporto conviveu durante décadas com o crescimento urbano ao seu redor sem gerar conflitos regulatórios maiores. Esse equilíbrio foi alterado quando o Governo Federal incluiu o Campo de Marte no Bloco Aviação Geral da 7ª rodada de concessões aeroportuárias.
A migração para voo por instrumentos (IFR)
O contrato de concessão fixou como obrigação ao concessionário a migração do modelo de voo visual (VFR) para voo por instrumentos (IFR). No regime visual, o piloto guia a aeronave com referência ao solo e ao horizonte, funciona bem em condições favoráveis, mas é limitado quando há neblina, nuvens baixas ou chuva. No regime por instrumentos, o piloto se guia por equipamentos de bordo e radionavegação, independentemente da visibilidade.
A justificativa técnica é ampliar a regularidade do aeroporto. Dados do Instituto de Controle do Espaço Aéreo (ICEA) de 2025 mostram que condições meteorológicas adversas afetaram cerca de 14% das operações do Campo de Marte. A migração para IFR resolve aproximadamente 3% dessas situações, o 1% restante, de chuva ou neblina intensas, continua exigindo suspensão das operações.
A questão central: O benefício da migração para IFR é ampliar cerca de 3% das operações do aeroporto. O custo é a redução do potencial construtivo e o aumento da burocracia de licenciamento em grande parte da maior região metropolitana do país. Essa avaliação de custo-benefício não foi realizada formalmente antes da publicação do PZPA.
O que é o PZPA e o que mudou com o novo plano
O Plano de Zona de Proteção de Aeródromo (PZPA) é o instrumento jurídico que traduz, no território, as superfícies de proteção ao redor dos aeródromos. Em termos práticos, define restrições ao aproveitamento de imóveis no entorno do aeroporto, especificando alturas máximas e condições para implantação de edificações.
A operação por instrumentos exige superfícies de proteção mais amplas e mais restritivas do que o regime visual. Quanto mais adversas as condições meteorológicas em que o aeroporto precisa operar, mais extensas e rigorosas são essas superfícies, porque o pouso precisa começar mais distante e ser mais rasante.
O novo PZPA do Campo de Marte, publicado em 29 de abril de 2026, é substancialmente mais restritivo que o anterior. As principais mudanças:
Superfícies Horizontal Interna e Cônica ampliadas: reduzem o gabarito máximo permitido em mais de 8.000 hectares — 7,6% do território paulistano. A perda média de altura nos casos analisados é de 40,57 metros
Nova Superfície Horizontal Externa — raio de 20 km: essa superfície simplesmente não existia no plano anterior. Dentro desse raio, qualquer empreendimento imobiliário passa a exigir análise técnica prévia do Comando da Aeronáutica (COMAER) antes de obter o licenciamento municipal
Alcance metropolitano: a Superfície Horizontal Externa alcança municípios vizinhos, incluindo Barueri, Carapicuíba, Osasco, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Guarulhos e outros
O impacto no mercado imobiliário de São Paulo
Os números são expressivos. O estudo da ABRAINC e do Secovi-SP indica que as novas restrições atingem 34 milhões de m² de potencial construtivo em São Paulo e introduzem um custo financeiro anual de até R$ 2,7 bilhões — entre a análise do COMAER (que leva de 3 a 6 meses) e a incerteza sobre o resultado.
O conflito com o Plano Diretor
Esse é o ponto mais crítico do debate. O Plano Diretor Estratégico de São Paulo, cuja revisão foi aprovada recentemente, incentiva o adensamento construtivo justamente nas áreas próximas a eixos de transporte de alta capacidade e regiões centrais bem infraestruturadas. A lógica é baratear o custo da moradia por meio do aumento da oferta em áreas valorizadas.
As novas restrições aeronáuticas atingem exatamente essas áreas. Segundo o estudo da ABRAINC e Secovi-SP, são afetados:
70% da área do PIU Arco Tietê
93% da OUC Água Branca
91,5% do PIU Setor Central
368 hectares de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)
Mais de 1.200 hectares de zonas de eixo estruturante
Em outras palavras: o PZPA limita a altura dos prédios exatamente onde o Plano Diretor queria que eles fossem mais altos. A tensão entre as duas políticas não foi resolvida antes da publicação da portaria.
O impacto em HIS e HMP
Para empreendimentos de habitação de interesse social e de mercado popular, que dependem de potencial construtivo elevado para viabilizar o custo por unidade, o impacto é ainda mais severo. Com a limitação de gabarito nas áreas afetadas, o custo da terra por unidade habitacional aumenta, potencialmente inviabilizando projetos que antes eram economicamente viáveis.
O setor aponta risco de redução da oferta de habitação popular em áreas estratégicas, especialmente em eixos de transporte da Zona Norte, onde o Campo de Marte está localizado.
O problema de segurança jurídica
Além do impacto físico no gabarito, há um problema de segurança jurídica que afeta empreendimentos já em andamento. Projetos que foram licenciados com certidões válidas do DECEA, tiveram unidades vendidas na planta e chegaram ao momento de solicitar o alvará de execução descobriram que a certidão venceu, e o DECEA não renova sob as novas regras.
Cláudio Bernardes, ex-presidente do Secovi-SP, alertou publicamente: "Temos um problema de segurança jurídica gravíssimo. Empreendimentos foram totalmente licenciados com certidões válidas do próprio órgão aéreo, as unidades foram vendidas na planta e, agora, na hora de emitir o alvará de execução, a prefeitura barra porque a certidão venceu e o DECEA não renova sob as novas regras."
Como funciona a análise do COMAER e qual é o prazo
Para empreendimentos dentro das zonas de proteção que precisam de análise do COMAER, o processo é digital mas exige precisão técnica:
Prazo médio: aproximadamente 90 dias para processos sem erros ou exigências. Com pendências, o prazo se estende
Validade: o documento de aprovação vale por 2 anos para apresentação à Prefeitura. Uma vez apresentado e o processo iniciado, não é necessário renovar até o fim da obra
Declaração de Inexigibilidade: quando o projeto está abaixo dos limites críticos, a Prefeitura pode aceitar uma Declaração de Inexigibilidade em vez da aprovação formal do COMAER
Comunicação de término: o construtor deve informar o DECEA sobre a conclusão da obra. A omissão pode gerar multas
A Prefeitura de São Paulo pode exigir o documento oficial de aprovação da Aeronáutica, ou a Declaração de Inexigibilidade, como condição para emissão do alvará. Ao término da obra, no momento do Habite-se, haverá fiscalização para confirmar se a cota licenciada foi respeitada.
O que isso significa para estudos de viabilidade e aprovação de projetos
Para incorporadores, construtoras e proprietários de terrenos em São Paulo, especialmente em bairros da Zona Norte e demais regiões dentro do raio de 20 km do Campo de Marte, o cenário regulatório ficou mais complexo. O que antes era uma análise de viabilidade baseada apenas na legislação urbanística municipal agora precisa incorporar uma camada adicional: a verificação das restrições aeronáuticas.
Os pontos que precisam ser verificados antes de qualquer decisão de projeto ou aquisição de terreno:
Localização em relação às superfícies do PZPA: verificar se o terreno está dentro da Superfície Horizontal Interna/Cônica (restrição de gabarito direta) ou apenas na Horizontal Externa (análise caso a caso)
Cota altimétrica do terreno: a restrição na Horizontal Externa é medida em relação ao nível do mar (827,49 m). Terrenos mais altos têm menor margem para construção
Altura total da edificação pretendida: incluindo todos os elementos no topo (antenas, para-raios, caixas d'água, placas solares)
Prazo de aprovação no COMAER no cronograma: 90 dias adicionais podem comprometer datas de lançamento e cronogramas contratuais
Implicação prática: O EVTL agora precisa incluir a verificação das restrições aeronáuticas como parte da análise de potencial construtivo. Um terreno que parece viável pela legislação urbanística municipal pode ter o gabarito limitado pelo PZPA ou exigir aprovação adicional no COMAER que não estava prevista no cronograma.
O debate jurídico e urbanístico em aberto
O caso do Campo de Marte levantou questões que vão além do mercado imobiliário. A portaria que publicou o novo PZPA não foi precedida de consulta pública aos municípios afetados nem de análise de impacto regulatório, exigências previstas na Lei da Liberdade Econômica para atos normativos que afetam agentes econômicos.
Há também uma questão constitucional: o ordenamento territorial urbano é competência municipal. O Plano Diretor é o instrumento pelo qual o município coordena todas as políticas que incidem sobre seu território. Quando uma decisão federal altera as condições de uso do solo sem consulta e negociação com a prefeitura, o processo de planejamento urbano é contornado.
O Secovi-SP está avaliando acionar a esfera judicial para questionar a validade do processo que resultou na publicação do PZPA. O debate sobre a suspensão da portaria para realização de análise de impacto regulatório e diálogo com os municípios afetados está em andamento.
O desfecho desse debate pode alterar significativamente o cenário nos próximos meses. Mas até que haja uma resolução formal, as restrições do novo PZPA estão em vigor e qualquer projeto na área afetada precisa ser analisado à luz dessas regras.
O que fazer agora
Para quem tem terrenos, projetos em andamento ou pretende adquirir imóveis em São Paulo, especialmente na Zona Norte e demais regiões dentro do raio do Campo de Marte, as recomendações práticas são:
Verificar imediatamente a situação de empreendimentos com certidões do DECEA próximas do vencimento. O prazo de renovação está suspenso sob as novas regras e projetos com unidades já vendidas precisam de atenção urgente
Para terrenos em análise ou negociação, incluir a verificação altimétrica e de superfícies no EVTL. O potencial construtivo calculado apenas pela legislação urbanística municipal pode estar superestimado
Para projetos em fase de desenvolvimento, incorporar o prazo de análise do COMAER no cronograma. 90 dias adicionais antes do protocolo na Prefeitura precisam estar previstos
Acompanhar o desdobramento do debate jurídico. Uma eventual suspensão da portaria ou revisão do PZPA pode alterar o cenário, mas não é possível planejar com base em uma resolução que ainda não existe
Seu terreno ou projeto está na área de influência do Campo de Marte?
A JM Arquitetura e Licenciamento realiza EVTLs com análise integrada da legislação urbanística municipal e das restrições aeronáuticas do PZPA do Campo de Marte, identificando o potencial construtivo real do terreno e os condicionantes que precisam ser verificados antes de qualquer decisão de projeto ou aquisição.
Se você tem empreendimentos com certidões do DECEA próximas do vencimento ou terrenos em análise em regiões afetadas pelas novas restrições, fale com nossa equipe para entender a situação específica do seu projeto.
FAQ
Todos os empreendimentos em São Paulo precisam de aprovação do COMAER agora?
Não. A obrigatoriedade de análise do COMAER dentro da Superfície Horizontal Externa (raio de 20 km) se aplica apenas quando o topo da edificação supera a cota altimétrica de 827,49 metros (nível do mar) ou quando a altura real da edificação excede 100 metros. Projetos abaixo desses limites podem obter uma Declaração de Inexigibilidade em vez da aprovação formal.
O novo PZPA já está em vigor?
Sim. A portaria que publicou o novo PZPA do Campo de Marte foi publicada em 29 de abril de 2026 e entrou em vigor na data de publicação. O debate jurídico sobre sua validade processual está em andamento, mas até que haja decisão formal em contrário, as restrições estão vigentes.
Projetos já aprovados antes da portaria são afetados?
Projetos com alvará válido em mãos não são afetados. O problema está nos projetos que tinham certidões do DECEA emitidas sob as regras antigas — essas certidões venceram e o DECEA não as renova sob as novas regras, o que cria um impasse para obtenção do alvará de execução.
Municípios da região metropolitana também são afetados?
Sim. A Superfície Horizontal Externa de 20 km alcança municípios como Barueri, Carapicuíba, Osasco, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Guarulhos, Diadema, Mairiporã, entre outros. Nessas áreas, projetos que atendam aos critérios de altura e cota altimétrica também precisarão de análise do COMAER.
O EVTL precisa ser refeito para terrenos já analisados?
Depende do momento da análise e da localização do terreno. Para terrenos em zonas afetadas pelas novas superfícies do PZPA, um EVTL realizado antes de abril de 2026 pode não ter considerado as restrições aeronáuticas agora vigentes, o que pode significar que o potencial construtivo calculado está desatualizado.
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