Portaria 64/2026 SMUL.GAB: quando o COMAER deixa de ser exigido no seu licenciamento
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Novidade legislativa — publicada em 14/07/2026
A Portaria nº 64/2026/SMUL.GAB foi publicada no Diário Oficial da Cidade de São Paulo em 14 de julho de 2026. Se você tem EVTL, alvará ou processo de aprovação em andamento na área de influência do Campo de Marte, este artigo é pra você.
Desde maio de 2026, incorporadoras, construtoras e proprietários com terrenos no entorno do Campo de Marte acompanham de perto os desdobramentos do novo Plano de Zona de Proteção do Aeródromo (PZPA). O impacto das restrições aeronáuticas sobre o mercado é significativo: a ABRAINC e o Secovi-SP estimam que as novas regras colocam em risco R$ 81,3 bilhões em VGV e a viabilidade de 137 mil unidades habitacionais na cidade.
No meio desse cenário, uma dúvida prática passou a rondar quem tem projetos em tramitação: a cada nova etapa do licenciamento do mesmo empreendimento, seria preciso apresentar de novo a manifestação do COMAER?
A resposta veio no dia 14 de julho de 2026 (hoje), com a publicação da Portaria nº 64/2026/SMUL.GAB. Na JM Arquitetura e Licenciamento, acompanhamos de perto esse tema desde a publicação da portaria original do PZPA, em abril. Aqui está o que você precisa saber.
O que a Portaria 64/2026 faz — em uma frase
Ela define em que situações a SMUL pode dispensar uma nova manifestação do COMAER dentro do mesmo processo de licenciamento, evitando que o empreendedor precise reapresentar a mesma documentação aeronáutica a cada novo alvará vinculado ao projeto.
A portaria trata também de helipontos, heliportos e estações rádio-base. Mas o ponto que mais interessa ao mercado imobiliário está nas regras aplicáveis a Alvarás de Aprovação, Alvarás de Aprovação e Execução, Alvarás de Execução e Alvarás Modificativos.
Os 3 casos em que o COMAER não precisa ser reapresentado
A nova regulamentação estabelece que não será exigida nova manifestação do COMAER nas seguintes situações:
Alvará de Aprovação ou de Aprovação e Execução que já possua declaração do COMAER válida na data do protocolo
Alvará de Execução, quando a manifestação do COMAER já tiver sido apresentada e aceita no respectivo processo de Alvará de Aprovação
Alvará Modificativo que não implique alteração do gabarito de altura anteriormente aprovado
Para visualizar melhor, veja como fica na prática:
Situação | Exige nova manifestação do COMAER? | Condição |
Alvará de Aprovação com declaração COMAER válida | Não | Declaração deve estar válida na data do protocolo |
Alvará de Execução vinculado a Alvará de Aprovação já aprovado | Não | Manifestação já aceita no processo de Aprovação |
Alvará Modificativo sem alteração de gabarito de altura | Não | Dispensa não se aplica se houver mudança de altura |
Projeto novo sem manifestação prévia do COMAER | Sim | Análise integral do órgão aeronáutico obrigatória |
Alvará Modificativo com alteração de gabarito de altura | Sim | Nova manifestação sempre exigida nesse caso |
O que muda na prática para quem tem projetos em andamento
Menos retrabalho documental
Projetos que já tiveram a manifestação do COMAER analisada e aceita pela SMUL não precisam reabrir essa frente a cada nova etapa do mesmo licenciamento. Para empreendimentos complexos, com múltiplos alvarás vinculados, isso representa economia real de tempo e custo.
Mais previsibilidade de prazo
Para quem já está com alvará em tramitação ou emitido, a portaria reduz o risco de exigências repetidas sobre uma condição que já havia sido avaliada. Menos incerteza significa melhor planejamento de cronograma e de custo de capital.
A dispensa não é automática, e esse ponto é crítico
A eventual inexigibilidade só pode ser reconhecida mediante documento formal emitido pelo próprio COMAER. Cabe ao interessado demonstrar essa condição junto à SMUL e não presumir que a dispensa se aplica ao seu caso.
Na prática: sem o documento formal em mãos, o processo continua sujeito à exigência normal. Apresentar a documentação incorreta ou incompleta pode gerar comunique-ses e atrasar o alvará.
O que a Portaria 64/2026 não muda
⚠️ Atenção: três pontos que continuam valendo normalmente 1. Projetos novos, sem manifestação prévia do COMAER, continuam sujeitos à análise integral do órgão aeronáutico. 2. Alvará Modificativo que altera o gabarito de altura aprovado ainda exige nova manifestação (a dispensa vale apenas quando a alteração não mexe nessa variável). 3. O debate jurídico mais amplo sobre a validade da portaria do PZPA do Campo de Marte segue em andamento. A Portaria 64/2026 organiza o procedimento administrativo dentro da SMUL — ela não resolve, por si só, a discussão de fundo sobre as restrições aeronáuticas. |
Por que isso importa agora
Em um cenário em que R$ 81,3 bilhões em VGV e 137 mil unidades habitacionais dependem da leitura correta das restrições do Campo de Marte, qualquer medida que reduza a reabertura de exigências já vencidas tem peso financeiro real.
Estamos falando de impacto direto em:
Cronograma de obra — exigências repetidas atrasam alvarás e, por consequência, o início e a conclusão das obras
Custo de capital parado — cada semana de atraso no alvará tem custo financeiro real para incorporadoras e construtoras
Previsibilidade para instituições financeiras — bancos exigem clareza de cronograma antes de liberar recursos para empreendimentos
Viabilidade de VGV — projetos travados em exigências repetidas comprometem o retorno do investimento
Para quem está com EVTL, alvará ou processo de aprovação em andamento na área de influência do Campo de Marte, vale revisar agora se o seu caso se enquadra em alguma das três hipóteses de dispensa e principalmente se já existe o documento formal do COMAER que comprova essa condição.
O SindusCon-SP, em comunicado publicado no dia 14 de julho, avaliou a portaria como um avanço relevante sob a ótica da segurança jurídica dos licenciamentos já emitidos ou em tramitação. A entidade destacou que manifestações válidas do COMAER já analisadas e aceitas pela Administração não devem ser constantemente reapresentadas nos atos subsequentes do mesmo licenciamento, desde que não haja alteração das condições que fundamentaram sua emissão, o que é exatamente o critério técnico que a Portaria 64/2026 agora formaliza.
FAQ - Perguntas frequentes
A dispensa do COMAER é automática se eu já tiver a manifestação anterior?
Não. A dispensa precisa ser formalmente reconhecida pela SMUL mediante apresentação do documento emitido pelo próprio COMAER. Cabe ao empreendedor demonstrar que a condição de inexigibilidade se aplica ao seu caso — não é possível presumir.
A Portaria 64/2026 vale para qualquer terreno em São Paulo?
A portaria se aplica aos processos conduzidos pela SMUL que envolvem área de influência do COMAER — especialmente o entorno do Campo de Marte. Projetos fora dessa área de influência não estão sujeitos às exigências aeronáuticas em primeiro lugar.
O Alvará Modificativo precisa de nova manifestação do COMAER?
Depende. Se a modificação não altera o gabarito de altura anteriormente aprovado, a dispensa se aplica. Se a modificação implica alteração de altura, nova manifestação do COMAER é obrigatória.
A portaria resolve o problema das restrições do PZPA do Campo de Marte?
Não diretamente. A Portaria 64/2026 organiza o procedimento administrativo dentro da SMUL — ela define quando a SMUL pode dispensar a reapresentação da manifestação do COMAER. O debate jurídico mais amplo sobre a validade das restrições aeronáuticas do PZPA segue em andamento.
A JM Arquitetura e Licenciamento atua em processos na área do Campo de Marte?
Sim. Acompanhamos os desdobramentos do PZPA do Campo de Marte desde a publicação da portaria original, em abril de 2026. Se você tem terreno ou empreendimento na região e quer entender como a Portaria 64/2026 se aplica ao seu processo, fale com nossa equipe.
Conclusão: o que fazer agora
A Portaria 64/2026 é uma medida técnica e administrativa que reduz retrabalho documental e aumenta a previsibilidade para quem já tem manifestação do COMAER aceita em processos anteriores. Não é uma solução definitiva para as restrições aeronáuticas mas é uma resposta concreta a uma dúvida prática que travava a sequência de licenciamento de muitos empreendimentos.
Para aproveitar a dispensa corretamente, é preciso:
Verificar se o seu caso se enquadra em uma das três hipóteses previstas na portaria
Confirmar se já existe o documento formal do COMAER que comprova a condição de inexigibilidade
Apresentar essa documentação corretamente junto à SMUL — sem presumir que a dispensa se aplica automaticamente
Na JM Arquitetura e Licenciamento, acompanhamos de perto cada desdobramento do PZPA do Campo de Marte e os procedimentos da SMUL. Se você tem EVTL, alvará ou processo de aprovação na área de influência do Campo de Marte e quer entender como essa portaria se aplica ao seu caso, fale com nossa equipe.
Fontes:
Portaria nº 64/2026/SMUL.GAB, publicada no Diário Oficial da Cidade de São Paulo em 14/07/2026
Comunicado do SindusCon-SP: "Portaria nº 64/2026/SMUL.GAB: maior clareza sobre a exigência de manifestações do COMAER nos processos de licenciamento" — sindusconsp.com.br, 14/07/2026
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