Lei 18.375/2025: como a emissão autodeclaratória muda a aprovação de obras em São Paulo
No dia 30 de dezembro de 2025, a Prefeitura de São Paulo sancionou a Lei 18.375/2025, uma das mudanças mais relevantes no processo de licenciamento de obras da cidade nos últimos anos. A lei institui o rito autodeclaratório eletrônico para a emissão de alvarás e certificados de obra, com prazo máximo de 30 dias para emissão após a autuação do processo.
Na prática, isso significa que para determinados tipos de obra em São Paulo, documentos como o Alvará de Aprovação e Execução, o Certificado de Conclusão e o Certificado de Regularização poderão ser emitidos de forma automática pelo sistema da Prefeitura, com base nas declarações do responsável técnico e na validação cruzada com dados georreferenciados do GeoSampa.
É uma mudança estrutural no licenciamento. Mas ela traz consigo uma redistribuição importante de responsabilidade: o que antes era verificado pela Prefeitura antes da emissão passa a ser declarado pelo profissional e fiscalizado depois.
Este artigo explica o que muda na prática, quais obras e documentos estão contemplados, o que o rito autodeclaratório exige do responsável técnico, e os riscos de quem declara algo que não corresponde à realidade.
O contexto: por que a lei foi criada
O processo de licenciamento em São Paulo sempre foi conhecido pela sua complexidade e pelos prazos imprevisíveis. Alvarás que deveriam sair em 90 dias levavam muito mais. Certificados de Conclusão que dependiam de vistoria presencial acumulavam fila. Qualquer pendência documental reiniciava o prazo de análise.
A Lei 18.375/2025 foi sancionada como parte do esforço de modernização do licenciamento previsto na Meta 132 do Programa de Metas 2025–2028 da Prefeitura. O objetivo declarado é trazer celeridade, desburocratização e segurança jurídica à emissão de documentos edilícios sem flexibilizar as exigências do Plano Diretor, da LPUOS ou do Código de Obras e Edificações.
Ponto central: A lei não muda o que é exigido para aprovação. Muda quem verifica o cumprimento das exigências e quando essa verificação acontece. No rito ordinário, a Prefeitura verifica antes de emitir. No rito autodeclaratório, o profissional declara o cumprimento e a Prefeitura fiscaliza depois, por amostragem.
O que é o rito autodeclaratório
O rito autodeclaratório é um procedimento especial de emissão de documentos edilícios em que o responsável técnico, arquiteto ou engenheiro, e o proprietário declaram formalmente que o projeto ou a obra atende a todas as exigências legais aplicáveis.
Com base nessa declaração, o sistema da Prefeitura realiza uma validação automática cruzando os dados declarados com as bases georreferenciadas do GeoSampa que seguem as diretrizes do Plano Diretor Estratégico. Se os dados declarados forem consistentes com o que o sistema identifica para aquele lote, o documento é emitido automaticamente.
Qualquer divergência identificada pelo sistema impede a emissão automática. Nesses casos, o processo segue o rito ordinário com análise manual pela SMUL.
O prazo máximo para emissão no rito autodeclaratório é de 30 dias após a autuação do processo, independentemente de análise técnica humana. Para processos simples que se enquadram nas condições da lei, isso representa uma redução significativa em relação aos prazos do rito ordinário.
Quais obras e documentos estão contemplados
Obras contempladas
O rito autodeclaratório se aplica a um conjunto específico de edificações, não é universal. A lei define critérios claros de enquadramento:
Edificações residenciais de até 1.500 m² — excluídas HIS e HMP, que têm regulamentação própria
Edificações comerciais de até 1.500 m²
Edificações industriais de até 1.500 m²
Lotes de até 20.000 m²
O rito não se aplica a obras especiais ou situações que demandam análise mais complexa, incluindo:
Edificações em área de entorno de bens tombados
Edificações em áreas de mananciais
Obras atingidas por melhoramentos viários
Outros casos previstos na regulamentação da SMUL
Atenção: Mesmo para obras que parecem se enquadrar nos critérios de área e uso, a localização do lote pode impedir o uso do rito autodeclaratório. A verificação prévia dos condicionantes do terreno, pelo EVTL ou por consulta técnica, é o que garante que o processo vai ser aceito pelo sistema.
Documentos contemplados
A lei lista expressamente os documentos que podem ser emitidos pelo rito autodeclaratório:
Alvará de Aprovação e Execução
Certificado de Conclusão (Habite-se)
Certificado de Regularização
Alvará para execução de muro de arrimo
Alvará de demolição
Alvará de movimento de terra
Alvará de avanço de tapume
Alvará de grua
Alvará de estande de vendas e canteiro de obras
Certificado de Acessibilidade para imóveis da Administração Pública Direta ou Indireta
Certidão de Uso e Ocupação do Solo para residências unifamiliares
O que muda na prática para arquitetos e construtoras
A velocidade do processo
Para obras que se enquadram nos critérios da lei, o tempo de espera pelo alvará ou certificado cai de forma significativa. Em vez de aguardar a análise técnica da SMUL, que no rito ordinário pode levar meses dependendo do volume de protocolos, o prazo máximo no rito autodeclaratório é de 30 dias após a autuação.
Para construtoras com cronogramas sensíveis a atrasos, essa previsibilidade de prazo tem impacto direto no planejamento financeiro e operacional da obra.
Vale observar que, se a Prefeitura não se manifestar dentro do prazo de 30 dias sem indeferimento formal, a obra poderá ter início mas a responsabilidade pela conformidade integral do projeto passa a recair integralmente sobre o responsável técnico, o proprietário e o possuidor. O prazo é uma garantia de celeridade, não uma dispensa de verificação técnica prévia.
O papel do responsável técnico muda
No rito ordinário, o responsável técnico prepara o Projeto Legal, protocola e aguarda a análise da Prefeitura. No rito autodeclaratório, ele assume formalmente a declaração de que tudo está correto e essa declaração tem consequências jurídicas diretas.
Isso não é apenas uma mudança procedimental. É uma transferência de responsabilidade. O profissional que assina a autodeclaração está afirmando que o projeto atende ao Plano Diretor, à LPUOS e ao Código de Obras e que a obra que ele está certificando foi executada conforme o projeto aprovado. Se isso não for verdade, as consequências são sérias.
A documentação precisa estar mais rigorosa
No rito ordinário, inconsistências documentais costumam ser identificadas pela equipe técnica da Prefeitura antes da emissão e o processo retorna com exigências para correção. No rito autodeclaratório, o sistema valida automaticamente com base no que foi declarado. Isso significa que erros de enquadramento, parâmetros incorretos ou divergências com o GeoSampa precisam ser identificados e corrigidos antes do protocolo, não depois.
A preparação do processo precisa ser mais rigorosa, não menos. A agilidade no prazo de emissão não reduz a necessidade de precisão técnica. Aumenta.
Os riscos de responsabilidade técnica
A lei é clara sobre as consequências para quem declara informações falsas ou inverídicas no processo autodeclaratório. As penalidades previstas são:
Suspensão, anulação ou cassação do documento emitido, com todos os efeitos jurídicos que isso implica, inclusive para obras já iniciadas com base no alvará cassado
Aplicação de multas significativas, cujos valores ainda serão regulamentados pela SMUL
Impedimento de novos pedidos autodeclaratórios pelo prazo de 12 meses, o que na prática retira o benefício de agilidade para todos os processos do profissional nesse período
Comunicação aos conselhos profissionais (CAU e CREA) e às autoridades competentes, com potencial de abertura de processo ético-disciplinar
A fiscalização no rito autodeclaratório acontece por amostragem. A SMUL vai auditar uma parte dos processos emitidos automaticamente para verificar a conformidade das declarações. Isso significa que nem todo processo será fiscalizado, mas nenhum processo está isento de fiscalização.
Risco real: Um arquiteto que usa o rito autodeclaratório para emitir um Certificado de Conclusão de uma obra que não foi executada conforme o projeto aprovado está assumindo pessoalmente a responsabilidade por essa afirmação. A cassação do certificado, a multa e a comunicação ao CAU são consequências previstas expressamente na lei, não são hipóteses remotas.
Esse ponto é especialmente relevante para obras de regularização. O Certificado de Regularização emitido pelo rito autodeclaratório pressupõe que a edificação está dentro dos parâmetros legais. Se o profissional declara regularidade para uma edificação que excede o coeficiente de aproveitamento ou que tem uso incompatível com o zoneamento, está assumindo responsabilidade por uma declaração falsa com todas as suas consequências.
O que ainda não está claro, e o que a regulamentação vai definir
A Lei 18.375/2025 foi regulamentada pelo Decreto nº 65.100/2026, publicado em 15 de abril de 2026. A operação do sistema começou em 15 de junho de 2026 com o lançamento do Licencia Sampa (licenciasampa.prefeitura.sp.gov.br), portal oficial para protocolo das solicitações autodeclaratórias.
A implantação está sendo feita de forma gradual. Na abertura do sistema, estavam disponíveis o Alvará de Aprovação e Execução para obra nova e o Alvará de Tapume. Os demais documentos previstos na lei, incluindo o Certificado de Conclusão e o Certificado de Regularização,— serão integrados progressivamente, sem cronograma oficial definido até o momento.
A JM Arquitetura e Licenciamento acompanha a expansão do sistema e atualiza este post conforme novos documentos forem habilitados.
Como avaliar se o rito autodeclaratório é o caminho certo para o seu processo
A lei cria uma opção, não uma obrigação. O rito ordinário continua disponível para todos os processos. A escolha pelo rito autodeclaratório deve ser feita com base em uma análise técnica clara:
Quando o rito autodeclaratório faz sentido
A obra está dentro dos critérios de área e uso previstos na lei
O lote não tem condicionantes especiais que excluam o enquadramento
O projeto foi elaborado com rigor técnico e os parâmetros foram verificados antes do protocolo
O responsável técnico tem segurança sobre a conformidade de todas as informações declaradas
O cronograma do projeto é sensível a prazos e a agilidade de 30 dias tem impacto real
Quando o rito ordinário ainda é mais seguro
O lote tem condicionantes que precisam de verificação manual: área de tombamento, manancial, melhoramento viário
Há dúvidas sobre o enquadramento de algum parâmetro: melhor ter a análise da Prefeitura antes de declarar
O projeto tem elementos que o sistema pode não validar automaticamente
A obra é de regularização com aspectos que precisam de interpretação técnica da SMUL
Orientação prática: A pressa para usar o rito autodeclaratório sem a devida verificação técnica pode custar mais caro do que esperar o rito ordinário. A cassação de um alvará ou certificado emitido com base em declaração incorreta paralisa a obra, gera custos jurídicos e pode comprometer a carreira do profissional. A velocidade do processo é uma vantagem, desde que o processo esteja correto.
Como a JM Arquitetura e Licenciamento acompanha essa mudança
A JM Arquitetura e Licenciamento atua há mais de 9 anos no licenciamento de projetos em São Paulo. Com mais de 500.000 m² de projetos aprovados na cidade, acompanhamos de perto todas as mudanças na legislação urbanística e no processo de aprovação, incluindo a entrada em vigor da Lei 18.375/2025.
Para nossos clientes, isso significa:
Análise técnica prévia para identificar se o processo se enquadra no rito autodeclaratório — incluindo verificação dos condicionantes do lote no GeoSampa e cruzamento com os critérios da lei
Preparação rigorosa da documentação, com verificação completa dos parâmetros antes do protocolo — o que é ainda mais crítico no rito autodeclaratório
Acompanhamento da regulamentação da SMUL, para orientar clientes sobre as regras operacionais assim que forem publicadas
Assessoria na escolha entre rito autodeclaratório e rito ordinário, com base nas características específicas de cada processo — não na pressa
A Lei 18.375/2025 é uma mudança positiva para o licenciamento em São Paulo. Mas como qualquer mudança estrutural, ela exige que os profissionais e os clientes entendam exatamente o que muda e o que permanece igual.
FAQ - Perguntas frequentes
A Lei 18.375/2025 já está em vigor?
Sim. A lei foi regulamentada pelo Decreto nº 65.100/2026 (publicado em 15/04/2026) e o sistema entrou em operação em 15 de junho de 2026 com o lançamento do Licencia Sampa. A implantação é gradual: na abertura, estavam disponíveis o Alvará de Aprovação e Execução para obra nova e o Alvará de Tapume. Os demais documentos serão integrados progressivamente.
O rito autodeclaratório é obrigatório para obras que se enquadram nos critérios?
Não. O rito autodeclaratório é uma opção não uma obrigação. O rito ordinário continua disponível para todos os processos. A escolha pelo rito autodeclaratório é uma decisão técnica que deve ser tomada com base nas características específicas de cada processo.
Obras de HIS e HMP podem usar o rito autodeclaratório?
Não. A lei expressamente exclui Habitação de Interesse Social e Habitação de Mercado Popular do rito autodeclaratório. Esses empreendimentos continuam sujeitos ao rito ordinário de análise.
O que acontece se o sistema não validar automaticamente a declaração?
Se o sistema identificar alguma divergência entre os dados declarados e as informações do GeoSampa, a emissão automática é impedida e o processo segue para análise manual no rito ordinário. Não há cassação ou penalidade nesse caso, o processo simplesmente volta para o fluxo tradicional.
A fiscalização por amostragem significa que posso declarar algo incorreto e não ser pego?
Não. A fiscalização por amostragem significa que nem todo processo será auditado mas qualquer processo pode ser auditado. As penalidades previstas na lei são severas e incluem cassação do documento, multa, impedimento de novos pedidos autodeclaratórios por 12 meses e comunicação aos conselhos profissionais. O risco é real e as consequências são significativas.
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