Recebi o alvará de aprovação e execução de obra nova em SP. E agora?
O alvará chegou. Depois de meses de projeto, protocolo, análise e eventuais Comunique-se respondidos, a Prefeitura de São Paulo emitiu o Alvará de Aprovação e Execução de obra nova. é um momento de alívio mas também o momento em que muita gente para, acredita que o trabalho burocrático acabou e só pensa em começar a obra.
Não acabou.
O alvará autoriza o início da obra. Não a conclui do ponto de vista legal. Entre o documento emitido pela Prefeitura e o imóvel pronto com toda a documentação regularizada há uma sequência de obrigações, algumas com prazo, que precisam ser cumpridas para que a construção nova seja, de fato, regular em todas as dimensões.
Este artigo explica o que o alvará representa, quais são seus prazos de validade, o que precisa acontecer durante e após a obra, e como chegar ao final do processo com o imóvel completamente regular: apto para ser habitado, financiado, vendido e averbado.
O que é o Alvará de Aprovação e Execução de obra nova
Em São Paulo, o Código de Obras e Edificações (COE — Lei n° 16.642/2017) define dois documentos distintos que autorizam uma obra:
Alvará de Aprovação: valida o projeto arquitetônico, confirmando que está em conformidade com a legislação urbanística, normas de segurança e acessibilidade. E a autorização do projeto em si.
Alvará de Execução: autoriza o início físico da construção. Sem ele, nenhuma obra pode ser iniciada legalmente.
Os dois podem ser solicitados juntos em um mesmo processo, o que é o mais comum, resultando no Alvará de Aprovação e Execução. Quando emitidos conjuntamente, o prazo de validade total equivale a soma dos prazos de cada um, conforme o artigo 32 do COE.
Base legal: Os artigos 18 e 29 do COE (Lei n° 16.642/2017) estabelecem os prazos de validade do Alvará de Aprovação e do Alvará de Execução, respectivamente. O artigo 32 trata da emissão conjunta. Conhecer esses prazos e fundamental para não perder a validade do documento durante a obra.
Os prazos de validade que você precisa conhecer
Esse e o ponto que mais gera problemas na prática, especialmente em obras que enfrentam atrasos no cronograma.
Alvará de Aprovação: 2 anos
O Alvará de Aprovação perde a eficácia em 2 anos contados da data de publicação do despacho de deferimento. Dentro desse prazo, o Alvará de Execução precisa ter sido solicitado. Se o prazo vencer sem que o Alvará de Execução tenha sido emitido, o projeto precisara ser revalidado.
Alvará de Execução: 2 anos para iniciar, 1 ano para paralisação
O Alvará de Execução perde a eficácia em duas situações distintas, conforme o artigo 29 do COE:
Se a obra não tiver sido iniciada em 2 anos a contar da data de publicação do deferimento;
Se a obra tiver sido iniciada, mas permanecer paralisada por período superior a 1 ano.
O início de obra e definido pelo COE como o término das fundações da edificação ou de um dos blocos, não basta apenas mobilizar o canteiro.
Atenção especial: O prazo de validade do Alvará de Execução fica suspenso durante a tramitação de eventual Projeto Modificativo. Isso significa que, se você precisar alterar o projeto durante a obra, o tempo parado na aprovação da modificação não conta contra o prazo do alvará, desde que o Projeto Modificativo esteja devidamente protocolado.
Alvarás emitidos conjuntamente: prazo total de até 4 anos
Quando o Alvará de Aprovação e o Alvará de Execução são emitidos em um mesmo procedimento, o prazo de vigência total equivale a soma dos prazos de cada um, resultando em até 4 anos de validade total, conforme o parágrafo 2° do artigo 22 do Decreto n° 57.776/2017.
O que fazer se o alvará vencer antes de a obra terminar
Uma obra paralisada com o Alvará de Execução caduco pode ser reiniciada, mas o caminho e mais trabalhoso: exige reexame do projeto e revalidação simultânea dos dois alvarás, com o projeto aprovado atendendo a legislação vigente na data do pedido de revalidação — o que pode significar adequar o projeto a regras que mudaram desde a aprovação original.
O que precisa acontecer antes de iniciar a obra
O alvará está emitido. Mas antes de o primeiro caminhão de material entrar no canteiro, há obrigações formais que precisam estar resolvidas.
Abertura do CNO na Receita Federal
O Cadastro Nacional de Obras deve ser aberto junto a Receita Federal antes do início da execução. O CNO registra formalmente a obra no sistema federal e o ponto de partida da regularização fiscal previdenciária. Sem ele, não há como encerrar o processo de INSS de obra ao final da construção.
Um erro comum e deixar a abertura do CNO para o final. Quando isso acontece, a obra não tem registro do período de execução, o que dificulta a comprovação de informações importantes na hora da aferição do INSS.
Autorizações complementares quando exigidas
Dependendo das características da obra e da localização do imóvel, podem ser necessárias autorizações adicionais antes do início:
Alvará de tapume e/ou grua: quando a obra ocupa parte do calçadão ou espaço público para instalação de tapume ou equipamento de movimentação de cargas;
Licença ambiental ou manifestação da SVMA: para obras em áreas com restrições ambientais ou que envolvam supressão de vegetação;
Manifestação do CONDEPHAAT ou CONPRESP: para obras em imóveis tombados ou em áreas de entorno de bens tombados;
Aprovação do COMAER: para obras em áreas sujeitas as restrições aeronáuticas do Campo de Marte ou de outros aeródromos, conforme os novos PZPAs vigentes.
O que precisa ser controlado durante a obra
A obra iniciada com o alvará em vigor ainda tem obrigações formais durante a execução. Ignorá-las pode complicar o encerramento do processo ao final.
Executar conforme o projeto aprovado
O alvará autoriza a execução do projeto que foi aprovado e não qualquer obra. Qualquer alteração significativa em relação ao projeto original precisa ser formalizada por meio de Projeto Modificativo, protocolado e aprovado pela Prefeitura antes de ser executado.
Executar modificações não aprovadas durante a obra é uma das principais origens de problemas no momento do Habite-se. A vistoria final verifica se o que foi construído corresponde ao que foi aprovado. Discrepâncias podem impedir a emissão do Certificado de Conclusão.
Manter a documentação do canteiro em ordem
O alvará original deve estar afixado no canteiro de obras, em local visível e acessível para fiscalização. O responsável técnico pela obra precisa estar devidamente identificado, com sua ART ou RRT de execução registrada e disponível.
Gestão da documentação fiscal da obra
Durante a execução, toda a documentação que comprovarão o custo real da mão de obra precisam ser geradas e guardadas: contratos com empreiteiros, notas fiscais de serviços, folhas de pagamento dos funcionários. Essa documentação será necessária na hora da aferição do INSS junto a Receita Federal.
O que precisa acontecer ao final da obra
A obra está concluída. Esse e o momento em que muitos proprietários acreditam que o processo acabou. Na verdade, e o momento em que uma nova sequência de providências precisa ser tomada para que o imóvel fique completamente regular.
Solicitação do Certificado de Conclusão (Habite-se)
O Certificado de Conclusão (popularmente conhecido como Habite-se) é o documento emitido pela Prefeitura de São Paulo que atesta que a obra foi executada conforme o projeto aprovado. Ele é emitido pela SMUL após vistoria técnica da edificação concluída.
A solicitação é feita pelo Portal de Licenciamento (Aprova Digital), com a documentação técnica que comprova a conclusão da obra conforme o projeto. O responsável técnico precisa assinar a declaração de conclusão.
Por que o Habite-se e indispensável: Sem o Certificado de Conclusão, o imóvel não pode ser averbado no Cartório de Registro de Imóveis com a construção nova. Sem a averbação, o imóvel não aparece como construído na matrícula, o que impede financiamento bancário, complica a venda e cria uma irregularidade documental que vai aparecer no pior momento.
Encerramento do CNO e regularização previdenciária
Com a obra concluída, o CNO precisa ser encerrado na Receita Federal e a aferição do INSS de obra precisa ser realizada. Esse processo verifica se os recolhimentos previdenciários relativos à mão de obra da construção foram adequados.
O resultado da aferição, quando regular, é a emissão da CND (Certidão Negativa de Débitos) ou da Certidão Positiva com Efeitos de Negativa, que comprova a regularidade previdenciária da obra. Sem ela, não é possível averbar a construção na matrícula.
Averbação na matrícula do imóvel
Com o Habite-se emitido e a CND em mãos, é possível averbar a construção nova na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Essa é a etapa que formaliza a existência legal da edificação no registro civil, e que fecha o ciclo completo do licenciamento.
A matrícula atualizada com a construção averbada e o que permite:
Financiamento bancário da unidade ou do empreendimento;
Venda do imóvel com documentação completa e sem desconto por irregularidade;
Transmissão por herança ou doação sem complicações cartoriais;
Contratação de seguro patrimonial com cobertura total.
O caminho completo: do alvará a averbação
Para ter uma visão clara do que está por vir após o alvará, o processo completo é o seguinte:
Abertura do CNO na Receita Federal — antes do início da execução;
Autorizações complementares — tapume, licenças ambientais, manifestações de órgãos específicos quando exigidas;
Execução da obra conforme o projeto aprovado — com Projetos Modificativos para alterações relevantes;
Gestão da documentação fiscal durante a obra — contratos, notas, folhas de pagamento;
Solicitação do Certificado de Conclusão (Habite-se) — após a conclusão, via Aprova Digital;
Encerramento do CNO e aferição do INSS de obra — junto a Receita Federal, com emissão da CND;
Averbação da construção na matrícula — no Cartório de Registro de Imóveis, com Habite-se e CND.
Cada etapa depende da anterior. E cada uma tem seus próprios prazos e requisitos documentais. A diferença entre um processo que avança sem problemas e um que trava em alguma etapa esta, quase sempre, no planejamento de cada fase antes de ela começar.
Os erros mais comuns após o alvará e como evitá-los
Não abrir o CNO antes de iniciar a obra. O registro retroativo perde informações importantes do período de execução, o que pode resultar em aferição de INSS com valores arbitrados pela Receita Federal.
Executar modificações no projeto sem Projeto Modificativo aprovado. A divergência entre o que foi construído e o que foi aprovado pode impedir a emissão do Habite-se ou exigir um processo de regularização posterior mais caro e demorado.
Deixar o alvará vencer por paralisação da obra superior a 1 ano. A reativação exige revalidação com o projeto atendendo a legislação vigente na data do pedido, o que pode significar adequações ao projeto original.
Não guardar a documentação fiscal durante a obra. Sem notas fiscais e contratos organizados, a aferição do INSS e feita por arbitramento da Receita Federal, geralmente com valores mais altos do que o custo real.
Ocupar o imóvel antes do Habite-se. Usar a edificação antes da emissão do Certificado de Conclusão e uma irregularidade que pode gerar autuação pela Prefeitura e complicar o processo de emissão posterior do documento.
Do alvará ao Habite-se:
a JM Arquitetura e Licenciamento acompanha todo o caminho
A JM Arquitetura e Licenciamento acompanha processos de obra nova em São Paulo em todas as etapas do licenciamento — do EVTL ao Cartório. Nossa atuação não termina na emissão do alvará: conduzimos a abertura do CNO, o acompanhamento de Projetos Modificativos, a solicitação do Certificado de Conclusão e a regularização fiscal junto a Receita Federal e Cartório.
Se você recebeu o alvará e quer garantir que as próximas etapas sejam executadas corretamente — sem perder prazos, sem surpresas no Habite-se e sem problemas na averbação — fale com nossa equipe.
FAQ - Perguntas frequentes
Posso iniciar a obra no dia seguinte ao recebimento do alvará?
Sim, desde que o Alvará de Execução esteja incluído no documento recebido. Antes do início, o CNO precisa estar aberto na Receita Federal e eventuais autorizações complementares precisam estar em ordem. O alvará afixado no canteiro e o responsável técnico identificado também são exigências do COE.
O que é o Projeto Modificativo e quando ele e necessário?
O Projeto Modificativo e o processo de aprovação de alterações significativas em relação ao projeto original aprovado: mudanças de planta, alteração de uso de ambientes, modificações na fachada ou em elementos estruturais. Pequenas adequações de execução que não alterem as características fundamentais do projeto aprovado podem não exigir modificativo, mas a avaliação precisa ser feita caso a caso por profissional habilitado.
Quanto tempo leva a emissão do Habite-se após a solicitação?
O prazo varia conforme o porte da obra, o tipo de edificação e o volume de processos da SMUL no período. A Prefeitura realiza vistoria técnica na edificação concluída para confirmar que o que foi construído corresponde ao projeto aprovado. Discrepâncias geram Comunique-se e atrasam a emissão.
Posso vender o imóvel antes do Habite-se?
E possível fazer a transferência de propriedade antes do Habite-se, mas a construção não estará averbada na matrícula, o que impede financiamento bancário para o comprador e cria uma irregularidade documental. Na prática, a maioria das vendas de imóveis novos e condicionada a regularidade documental completa, incluindo a averbação da construção.
O que acontece se eu ocupar o imóvel antes do Habite-se?
Ocupar a edificação antes da emissão do Certificado de Conclusão é uma irregularidade prevista no COE. Além do risco de autuação pela fiscalização municipal, a ocupação antes do Habite-se pode complicar o processo de emissão posterior, especialmente se forem feitas alterações no imóvel após a ocupação que divergirem do projeto aprovado.
E possível financiar a construção sem o Habite-se?
O financiamento de imóveis novos em fase de construção, como o financiamento a produção junto à Caixa Econômica Federal via SIOPI, funciona durante a obra, com liberações mensais conforme o avanço físico. O encerramento do financiamento e a liberação do último percentual retido dependem da emissão do Habite-se e da CND.
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