TJ-SP declara inconstitucional a Lei de Zoneamento de julho de 2024: o que muda, e o que não muda, para quem licencia em São Paulo
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Nota: este artigo será atualizado com a publicação do acórdão. A complexidade do mapa de zoneamento que volta a valer está sendo analisada por especialistas e será abordada em atualização.
Em 26 de agosto de 2026, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo concluiu o julgamento de mérito da ADI que questionava a constitucionalidade da Lei de Zoneamento revisada em 2024. A decisão, por maioria de votos, declarou inconstitucional o artigo 8º da Lei nº 18.177/2024, a segunda revisão do zoneamento, sancionada em julho de 2024.
O artigo 84 da Lei nº 18.081/2024, a revisão de janeiro do mesmo ano, foi considerado constitucional e permanece em vigor.
Para quem trabalha com incorporação, aprovação de projetos ou avaliação de terrenos em São Paulo, o ponto mais relevante da decisão não é apenas o que foi declarado inconstitucional, é a modulação dos efeitos e o impacto da liminar do STF ainda em vigor.
Cenário atual: A decisão do TJSP de hoje declara a inconstitucionalidade da Lei 18.177/2024. Mas a liminar concedida pelo ministro Edson Fachin em abril de 2026, que liberou os alvarás após a paralisia de fevereiro, permanece ativa até o trânsito em julgado da ação. Isso significa que, na prática, o licenciamento na Prefeitura continua operando normalmente enquanto o processo não é encerrado definitivamente. |
O histórico que explica a decisão de hoje
Para entender o que mudou hoje, é necessário conhecer o encadeamento de eventos que chegou até aqui.
Em agosto de 2025, o Ministério Público de São Paulo ajuizou uma Ação Direta de Inconstitucionalidade questionando o artigo 84 da Lei 18.081/2024, a primeira revisão do zoneamento, de janeiro. A ação alegava vícios formais: ausência de participação popular adequada e falta de planejamento técnico no processo legislativo.
No curso da ação, a Câmara Municipal aprovou e o prefeito sancionou a Lei 18.177/2024, em julho de 2024, que alterou substancialmente o mapa de zoneamento. O MP aditou a ação para incluir também essa segunda lei.
Em fevereiro de 2026, o TJSP deferiu medida cautelar que suspendeu a emissão de novos alvarás em todo o município, paralisando o licenciamento urbanístico da cidade. A paralisação afetou cerca de quatro mil empreendimentos e gerou perdas de arrecadação estimadas em R$ 4,2 milhões por dia.
Em abril de 2026, o ministro Edson Fachin, do STF, derrubou essa liminar por entender que ela produzia efeitos amplos e indeterminados, causando grave lesão à ordem pública e econômica. Em sua decisão, Fachin foi explícito: a suspensão da liminar valeria até o trânsito em julgado da ação principal no TJSP, ou seja, até o julgamento de mérito se tornar definitivo e irrecorrível.
Hoje, o TJSP julgou esse mérito.
O que o TJSP decidiu
Por maioria de votos, o Órgão Especial declarou:
Constitucional: o artigo 84 da Lei 18.081/2024 — o mapa de zoneamento de janeiro de 2024 permanece válido
Inconstitucional: o artigo 8º da Lei 18.177/2024 — as alterações de mapa de julho de 2024 foram anuladas
O fundamento da inconstitucionalidade foi formal: o projeto enviado às audiências públicas não guardava pertinência temática com as emendas e substitutivos aprovados às vésperas da votação final. O texto foi substancialmente alterado sem que a população tivesse tempo hábil para avaliar as mudanças, o que configura vício no processo legislativo.
A modulação dos efeitos preserva os atos administrativos pendentes de decisão ou praticados sob a vigência da norma declarada inconstitucional, o que inclui alvarás, certidões e demais atos já praticados até a publicação do acórdão. O presidente do TJSP, desembargador Francisco Loureiro, destacou que sem a modulação, centenas de contratos seriam anulados em prejuízo de terceiros de boa-fé, ferindo a teoria da confiança reconhecida por todo o ordenamento jurídico. A inconstitucionalidade não retroage aos atos já praticados.
O ponto mais importante: a liminar do STF ainda está ativa
A decisão do TJSP de hoje não encerra o processo. A liminar concedida por Fachin em abril de 2026 estava condicionada ao trânsito em julgado, não ao julgamento de mérito de primeira instância.
O trânsito em julgado ocorre quando a decisão se torna irrecorrível, ou seja, após o esgotamento de todos os recursos cabíveis. Como a Câmara Municipal já sinalizou que vai recorrer após a publicação do acórdão, e o caso tem potencial de chegar novamente ao STF, o processo ainda tem desdobramentos pela frente.
Enquanto isso, por força da liminar de Fachin, o licenciamento na Prefeitura continua operando pelas regras atuais. A SMUL não precisa, e provavelmente não vai, alterar imediatamente os parâmetros de análise de projetos enquanto a decisão não transita em julgado.
Consequência prática: O mercado continua operando normalmente hoje. Mas novos licenciamentos baseados em parâmetros da Lei 18.177/2024 passam a carregar risco jurídico. Existe a possibilidade de que uma decisão futura, após o trânsito em julgado, atinja atos praticados nesse intervalo. |
O que isso significa para cada perfil
Empreendimentos já licenciados com base na Lei 18.177/2024
Não são afetados pela decisão de hoje. A modulação dos efeitos preserva expressamente os alvarás e certidões já emitidos. Obras em andamento com base nessa lei não são irregularizadas.
Projetos em desenvolvimento sem protocolo
Se o projeto está sendo desenvolvido com parâmetros da Lei 18.177/2024, especialmente em zonas reclassificadas por ela, é necessário avaliar se esses parâmetros ainda valem pela Lei 18.081/2024. Projetos que dependem exclusivamente de zonas criadas ou alteradas pela lei anulada precisam ser revisados antes do protocolo.
Terrenos avaliados com base no potencial construtivo da lei anulada
Incorporadoras e investidores que calcularam VGV e viabilidade com base nos parâmetros de julho de 2024 precisam refazer a análise. Em regiões como Morumbi, Vila Sônia, Alto da Lapa e eixo da Marginal Pinheiros, onde as alterações foram mais expressivas, o impacto pode ser significativo.
Processos em análise na Prefeitura
A orientação da SMUL sobre como tratar processos em andamento ainda precisa ser monitorada. Como a liminar do STF mantém o licenciamento em operação, é provável que a Prefeitura mantenha os critérios atuais enquanto aguarda o trânsito em julgado. Mas cada processo precisa ser avaliado individualmente.
O que esperar nos próximos dias
A situação ainda está em movimento. Os pontos a acompanhar são:
Publicação do acórdão do TJSP: a partir dela, os efeitos da inconstitucionalidade passam a valer formalmente
Eventual recurso da Câmara Municipal ao STF: o que pode estender a incerteza jurídica
Manifestação da SMUL sobre o tratamento dos processos em andamento
Decisão do ministro Fachin sobre o novo cenário pós-julgamento de mérito
A JM Arquitetura e Licenciamento está acompanhando o processo e atualizará este artigo conforme novos desdobramentos forem publicados.
Como a JM Arquitetura e Licenciamento pode ajudar
Em situações de instabilidade legislativa como esta, o EVTL — Estudo de Viabilidade Técnico Legal, deixa de ser apenas recomendável e passa a ser essencial. É ele que identifica, com base na legislação vigente no momento da análise, quais são os parâmetros aplicáveis ao seu terreno e projeto específico.
Com mais de 9 anos de atuação em licenciamento em São Paulo e mais de 500.000 m² de projetos aprovados, a JM Arquitetura e Licenciamento acompanha as mudanças da legislação urbanística municipal e orienta clientes com segurança técnica, especialmente em momentos como este, em que saber qual lei vale é a diferença entre avançar e retrabalhar.
Fontes
Comunicado oficial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) — Órgão Especial, 26/08/2026. ADI nº 2257600-87.2025.8.26.0000. Disponível em portal.tjsp.jus.br
CNN Brasil — TJSP julga validade de mudanças no zoneamento de São Paulo, 26/08/2026
O Globo — Justiça anula mudanças na Lei de Zoneamento em São Paulo, 26/08/2026
Cescon Barrieu — Alvarás na Capital Paulista: STF suspende liminar que paralisava o licenciamento urbanístico em São Paulo, 15/04/2026
Portal da Câmara Municipal de SP — Câmara Municipal de São Paulo consegue vitória no STF com liminar sobre a revisão da Lei de Zoneamento, 10/04/2026
Conjur — TJ-SP extingue processo sobre zoneamento de São Paulo, 20/02/2026
Nota: artigo será atualizado com eventuais manifestações do STF após publicação do acórdão.
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