HIS e HMP em São Paulo: valores de renda atualizados para 2026

Foi publicado o Decreto nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026, que atualiza os limites de renda familiar para enquadramento em Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) no município de São Paulo.

A atualização atende ao que determina o Plano Diretor Estratégico (PDE), a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) e a Lei nº 17.975/2023, considerando o novo valor do salário mínimo e a correção pelo INCC.

Embora pareça apenas uma atualização numérica, esses valores impactam diretamente o enquadramento do empreendimento, o desenvolvimento do projeto e o processo de aprovação na Prefeitura.

O que o Decreto nº 64.895/2026 estabelece

O decreto define os limites máximos de renda familiar mensal e renda per capita para atendimento por HIS e HMP, válidos a partir de 2026, além de atualizar os valores máximos para alienação das unidades, corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

Esses parâmetros são utilizados pela Prefeitura para:

• enquadramento do empreendimento

• análise do licenciamento

• controle do público atendido

• aplicação correta das regras urbanísticas e edilícias

  
  

Quais são os limites de renda para HIS e HMP em 2026

HIS-1

• Renda familiar mensal: até R$ 4.863,00

• Renda per capita mensal: até R$ 810,50

HIS-2

• Renda familiar mensal: até R$ 9.726,00

• Renda per capita mensal: até R$ 1.621,00

HMP

• Renda familiar mensal: até R$ 16.210,00

• Renda per capita mensal: até R$ 2.431,50

É importante destacar que a legislação admite o uso da renda familiar total ou da renda per capita, conforme o caso, o que exige atenção no enquadramento correto do público atendido.

Valores máximos de alienação das unidades (atualizados)

O decreto também atualiza os valores máximos para venda das unidades, previstos no Decreto nº 63.130/2024, corrigidos pelo INCC:

• HIS-1: R$ 276.102,20

• HIS-2: R$ 383.636,74

• HMP: R$ 537.672,71

Esses valores são fundamentais para empreendimentos que envolvem:

• incorporação

• comercialização das unidades

• financiamento

• controle de preços na aprovação

  
  

O que esses valores impactam na prática

Os limites de renda não são apenas um dado estatístico. Eles influenciam diretamente:

• o enquadramento do empreendimento como HIS-1, HIS-2 ou HMP

• os incentivos urbanísticos aplicáveis

• os parâmetros de projeto

• as regras de aprovação junto à Prefeitura

• a viabilidade econômico-legal do negócio

Projetar HIS ou HMP com base em valores desatualizados ou enquadramento incorreto pode gerar exigências, retrabalho ou até indeferimento do processo.

Erros comuns no enquadramento de HIS e HMP

Na prática profissional, alguns erros são recorrentes:

• confundir HIS-2 com HMP

• desconsiderar a renda per capita

• utilizar valores de decretos anteriores

• desenvolver o projeto sem estudo de viabilidade técnico-legal

• tratar o enquadramento como etapa posterior ao projeto

Esses erros costumam aparecer apenas na fase de análise do licenciamento, quando o custo de correção já é maior.

Por que essa análise deve acontecer antes do projeto

O enquadramento em HIS ou HMP deve ser definido antes do desenvolvimento do projeto arquitetônico, durante o Estudo de Viabilidade Técnico-Legal (EVTL).

É nessa etapa que se verifica:

• se o empreendimento se enquadra como HIS ou HMP

• quais regras urbanísticas se aplicam

• quais limites precisam ser respeitados

• se o modelo proposto é viável legalmente

Quando essa leitura é feita desde o início, o Projeto Legal flui com muito mais segurança.

Conclusão

O Decreto nº 64.895/2026 atualiza parâmetros essenciais para quem trabalha com Habitação de Interesse Social e Habitação de Mercado Popular em São Paulo.

Mais do que conhecer os números, é fundamental entender como eles impactam o projeto, o licenciamento e a viabilidade do empreendimento.

Aqui na JM Arquitetura e Licenciamento, a leitura da legislação atualizada faz parte do processo de viabilidade e desenvolvimento do Projeto Legal, garantindo que o projeto nasça alinhado às regras vigentes.

Se você atua com HIS, HMP ou estuda esse tipo de empreendimento, esse decreto precisa estar incorporado às suas decisões desde o início. ou estuda esse tipo de empreendimento,esse decreto precisa estar no seu radar.