Imóvel construído, ampliado ou reformado sem aprovação está irregular perante a Prefeitura de São Paulo, e isso bloqueia venda, financiamento e averbação em cartório.
A regularização de imóvel é o processo que torna a edificação legal junto à Prefeitura de São Paulo, resultando na emissão do Auto ou Certificado de Regularização. A JM Arquitetura e Licenciamento conduz todo o processo técnico e administrativo — da análise inicial à emissão do documento.



 
Quando o imóvel precisa ser regularizado?
 
 
 
 
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​Lei de Anistia de Imóveis em São Paulo​
 
O que é a Lei de Anistia?
A Lei de Anistia permite regularizar construções executadas com infrações à legislação urbanística, com condições especiais de enquadramento e custos reduzidos em relação ao processo convencional. A legislação vigente contempla edificações concluídas até 31 de julho de 2014, conforme Lei nº 17.202/2019 e decretos regulamentadores.
O prazo para protocolo do pedido de anistia foi prorrogado e encerra em 30 de novembro de 2026. Após essa data, imóveis que se enquadrariam na anistia precisarão seguir o processo convencional de regularização — com exigências técnicas mais rígidas e custos maiores.
 
O que acontece sem regularização?
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× Multa de até R$ 200,00 por m² construído irregularmente
× Embargo administrativo da edificação
× Impedimento de emissão de novos Alvarás
× Bloqueio para financiamento bancário
× Impossibilidade de averbação no Cartório de Registro de Imóveis
× Desvalorização patrimonial
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​​​​​​​​Como funciona o processo?

1.     Levantamento técnico da edificação
Analisamos a documentação existente, matrícula, alvarás anteriores, projetos aprovados, e levantamos as características atuais da edificação.
 
2.     Análise de viabilidade técnica e legal
Verificamos o zoneamento, os parâmetros urbanísticos e a legislação aplicável, incluindo a possibilidade de enquadramento na Lei de Anistia. Essa análise evita protocolos com risco de indeferimento.

3.     Elaboração do Projeto Legal de Regularização
Desenvolvemos as peças gráficas e a documentação técnica exigida pela Prefeitura de São Paulo para instrução do processo de regularização.

4.     Protocolo junto à Prefeitura
Montamos e protocolamos o processo no sistema da PMSP, com toda a documentação técnica, cartorial e fiscal organizada.

5.     Atendimento de Comunique-ses
Acompanhamos o processo e respondemos as exigências da Prefeitura dentro do prazo, com os ajustes técnicos necessários.
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6.     Emissão do Auto ou Certificado de Regularização
Com a aprovação, orientamos a emissão do documento e os próximos passos, incluindo regularização fiscal e averbação no cartório.
 
*Cada zona da cidade tem parâmetros específicos. A análise técnica prévia é indispensável para avaliar riscos de indeferimento antes do protocolo.
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O que é o Auto ou Certificado de Regularização?
É o documento emitido pela Prefeitura de São Paulo que reconhece oficialmente a regularidade da edificação. Sem ele, o imóvel permanece irregular perante a Prefeitura, mesmo que fisicamente concluído. Com ele, é possível averbar a construção na matrícula, obter financiamento bancário, regularizar a situação fiscal junto à Receita Federal e realizar transações imobiliárias com segurança jurídica.


Perguntas frequentes
 
1. O que é o CNO e por que precisa ser regularizado?
O Cadastro Nacional de Obras (CNO) é o registro da obra junto à Receita Federal. É obrigatório para qualquer construção sujeita ao recolhimento de INSS. Sem o CNO aberto e regularizado, não é possível obter a CND nem averbar a construção na matrícula. Ou seja, obra irregular!
 
2.Qual a diferença entre regularização fiscal e regularização urbanística?
A regularização urbanística trata da conformidade da edificação com o Código de Obras e a legislação da Prefeitura, é o processo de Alvará e Habite-se. A regularização fiscal trata das obrigações tributárias da obra junto à Receita Federal e ao Município: INSS, ISS, DTCO e CND. As duas são necessárias para que o imóvel esteja plenamente regular.
 
3. Posso vender o imóvel sem a regularização fiscal?
Na prática, não. A venda de imóvel financiado exige CND, que só é emitida com as obrigações tributárias quitadas. Mesmo em vendas à vista, a ausência de averbação na matrícula gera insegurança jurídica para o comprador e pode inviabilizar o negócio.
 
4. Quanto tempo leva o processo de regularização?
O prazo varia conforme a complexidade do caso e as pendências identificadas. Em média, o processo leva de 2 a 6 meses, considerando análise, regularização tributária, emissão de CND e averbação no cartório. Casos com divergências cadastrais ou autuações em aberto podem demandar mais tempo.
 
5. A JM Arquitetura e Licenciamento cuida da parte do cartório também?
Sim! A JM Arquitetura e Licenciamento conduz o processo completo — da regularização fiscal junto à Receita Federal e à Prefeitura até a averbação e retificação junto ao Cartório de Registro de Imóveis. O cliente não precisa gerenciar múltiplos fornecedores.

 

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