REGULARIZAÇÃO FISCAL E CARTORIAL DE OBRA em São Paulo

Uma obra concluída sem regularização fiscal e cartorial é um imóvel que não pode ser vendido, financiado ou averbado e que acumula risco tributário a cada ano.

A regularização fiscal e cartorial coloca a construção em conformidade junto à Receita Federal, à Prefeitura de São Paulo e ao Cartório de Registro de Imóveis. A JM Arquitetura e Licenciamento conduz todo o processo — da análise da situação tributária à averbação final na matrícula.

 

O que está em jogo?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sem a regularização completa, o imóvel permanece irregular mesmo que a obra esteja fisicamente concluída,  e isso impede qualquer transação imobiliária.​

 

Quando a regularização é necessária?

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• Após a conclusão de obra nova

• Em casos de ampliação de área construída

• Para averbação da construção na matrícula

• Para venda ou financiamento do imóvel

• Em inventários ou partilhas

• Quando há inconsistências no cadastro fiscal ou na matrícula

 

O que acontece sem regularização?

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× Cobrança retroativa de INSS com multa e juros

× Impedimento de emissão de Certidão Negativa de Débitos (CND)

× Bloqueio para financiamento bancário

× Impossibilidade de averbação no cartório

× Impedimento de venda ou transferência do imóvel

× Desvalorização patrimonial

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​​​​Para quem é indicado

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​​​​Como funciona o processo?

1.     Análise técnica da documentação
Levantamos toda a documentação existente (matrícula, alvarás, projetos, notas fiscais) e identificamos as pendências fiscais e registrais do imóvel.
 
2.     Verificação e regularização do CNO
Verificamos a situação do Cadastro Nacional de Obras junto à Receita Federal e abrimos ou regularizamos o CNO conforme necessário.

3.     Apuração e regularização do INSS da obra
Calculamos o INSS incidente sobre a obra com base no enquadramento correto, evitando pagamentos indevidos e autuações futuras.

4.     Envio da DTCO e regularização do ISS
Estruturamos e enviamos a Declaração e Informação sobre Obra e regularizamos o ISS junto à Prefeitura de São Paulo.

5.     Emissão da CND

Com as obrigações tributárias regularizadas, providenciamos a emissão da Certidão Negativa de Débitos — documento indispensável para averbação e transações imobiliárias.

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6.     Averbação e retificação no Cartório

Conduzimos a averbação da construção na matrícula do imóvel e, quando necessário, a retificação de área ou correção de divergências cadastrais junto ao Cartório de Registro de Imóveis. 

 

*Cada caso exige análise específica. Uma condução equivocada pode gerar pagamentos indevidos e inconsistências difíceis de corrigir posteriormente.

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O que você recebe

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Por que a condução especializada faz diferença?

Regularização fiscal de obra não é apenas pagar tributos em atraso. É analisar o enquadramento correto da obra, identificar o que realmente é devido, estruturar a documentação técnica e conduzir o processo de forma que evite autuações futuras. Uma apuração equivocada de INSS, por exemplo, pode resultar em pagamento a maior, ou em passivo tributário descoberto anos depois. A JM Arquitetura e Licenciamento conduz cada caso com análise individualizada, do levantamento inicial à averbação final.

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Perguntas frequentes

 

1. O que é o CNO e por que precisa ser regularizado?

O Cadastro Nacional de Obras (CNO) é o registro da obra junto à Receita Federal. É obrigatório para qualquer construção sujeita ao recolhimento de INSS. Sem o CNO aberto e regularizado, não é possível obter a CND nem averbar a construção na matrícula. Ou seja, obra irregular!

 

2.Qual a diferença entre regularização fiscal e regularização urbanística?

A regularização urbanística trata da conformidade da edificação com o Código de Obras e a legislação da Prefeitura, é o processo de Alvará e Habite-se. A regularização fiscal trata das obrigações tributárias da obra junto à Receita Federal e ao Município: INSS, ISS, DTCO e CND. As duas são necessárias para que o imóvel esteja plenamente regular.

 

3. Posso vender o imóvel sem a regularização fiscal?

Na prática, não. A venda de imóvel financiado exige CND, que só é emitida com as obrigações tributárias quitadas. Mesmo em vendas à vista, a ausência de averbação na matrícula gera insegurança jurídica para o comprador e pode inviabilizar o negócio.

 

4. Quanto tempo leva o processo de regularização?

O prazo varia conforme a complexidade do caso e as pendências identificadas. Em média, o processo leva de 2 a 6 meses, considerando análise, regularização tributária, emissão de CND e averbação no cartório. Casos com divergências cadastrais ou autuações em aberto podem demandar mais tempo.

 

5. A JM Arquitetura e Licenciamento cuida da parte do cartório também?

Sim! A JM Arquitetura e Licenciamento conduz o processo completo — da regularização fiscal junto à Receita Federal e à Prefeitura até a averbação e retificação junto ao Cartório de Registro de Imóveis. O cliente não precisa gerenciar múltiplos fornecedores.

 
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