LICENCIAMENTO E REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS
A análise técnica antes da sua próxima decisão

Diagnóstico técnico e jurídico antes de construir, comprar ou regularizar um imóvel em São Paulo.

Antes de aprovar um projeto ou regularizar um imóvel, existe uma pergunta que precisa ser respondida primeiro: o que, exatamente, esse imóvel permite, e o que pode travar no caminho.

A JM Arquitetura e Licenciamento existe para responder essa pergunta com rigor técnico, antes que ela vire um problema caro. Há mais de 9 anos e com 500.000 m² de área licenciada, conduzimos esse diagnóstico para proprietários, construtoras e incorporadoras em São Paulo.
Da viabilidade do terreno até a última certidão de regularização.

JADE MAHLMEISTER MARANZATTI

Co-fundadora | Diretora Técnica e Comercial

Formada pela FAU/USJT em Arquitetura e Urbanismo, MBA em Gerenciamento de Projetos, com base nas práticas do PMI e pós-graduação em Patologias das Construções. Atuou como estagiária na Prefeitura de São Paulo – Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), além de ter passado por escritórios renomados do setor.
Em 2017, iniciou a JM Arquitetura e Licenciamento, empresa especializada em soluções de arquitetura, engenharia e licenciamento urbano.

Lidera as entregas técnicas e estratégicas da JM Arquitetura e Licenciamento, com olhar apurado para normas, processos de regularização e excelência técnica.

MARIO SERGIO VITA FILHO

Co-fundador | Gerente de Projetos

Formado em Mecânica Automobilística pelo SENAI, graduado pela FCET/USJT em Engenharia Mecânica e MBA em Gerenciamento de Projetos, pela FGV.⠀
Possui mais de 10 anos de experiência na indústria e atuou diretamente na liderança de equipes de Engenharia e Gestão de Projetos, com foco em otimização de processos e desenvolvimento de soluções inovadoras.
Na JM Arquitetura e Licenciamento, tem o olhar técnico e estratégico para fortalecer a eficiência dos processos internos e garantir entregas ainda mais seguras, bem estruturadas e ágeis para nossos clientes.

Serviços Estratégicos em Licenciamento

ESTUDO DE VIABILIDADE (EVTL)

antes de comprar ou investir em um terreno, saber com precisão o que ele permite construir.

PROJETO LEGAL (PL)

a tradução do projeto para o que a Prefeitura exige, sem retrabalho na aprovação.

ASSESSORIA PMSP (Prefeitura de São Paulo)

condução técnica do processo junto à Prefeitura de São Paulo do início ao fim.

REGULARIZAÇÃO FISCAL DE OBRA

CNO, INSS de obra e pendências que travam CND, financiamento e averbação.

REGULARIZAÇÃO / ANISTIA

da análise da irregularidade até a averbação no cartório.

ALVARÁS

aprovação e execução, com estratégia definida antes do protocolo.

ASSESSORIA CAIXA

estruturação técnica e documental para financiamento à produção.

PROJETO ARQUITETÔNICO

desenvolvimento de projeto já pensado para viabilidade de aprovação.

VISTORIAS E LAUDOS TÉCNICOS

diagnóstico de entrega de chaves e condições reais do imóvel.

ENTRE EM CONTATO

contato@jmarquiteturaelicenciamento.com

Tel: (11) 972042967

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Empresas que confiam no nosso trabalho

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Veja o que nossos clientes dizem sobre nós!

Imóvel residencial em Diadema.
Três pavimentos.
200,75m² regularizados.

Hoje a proprietária tem o Certificado de Edificação Existente em mãos (documento que comprova a regularidade da construção perante a Prefeitura e abre caminho para as próximas etapas: averbação no cartório, atualização do IPTU e segurança jurídica sobre o imóvel).

Regularização não é só burocracia. É o que transforma uma construção existente em um patrimônio legalmente protegido.

Seu imóvel precisa de regularização em São Paulo ou Grande SP?
Envie REGULARIZAR no direct.

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#aprovacaodeprojeto

Um terreno pode ter uma localização excelente, um preço atrativo e parecer perfeito para o empreendimento que você tem em mente.

Mas isso ainda não significa que ele seja um bom negócio.

Antes de comprar, é preciso entender o que aquele terreno permite de fato.

Quanto pode ser construído.
Qual uso é permitido.
Quais são os recuos e demais parâmetros urbanísticos.
Existem restrições que interferem no projeto?
Há alguma condição que pode limitar o aproveitamento do terreno?

Essas respostas podem mudar completamente a percepção sobre a viabilidade de um empreendimento.

E existe uma diferença importante entre descobrir isso antes de comprar o terreno e descobrir depois que o investimento já foi feito.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, o EVTL é utilizado justamente para transformar a legislação e as características do imóvel em informação para tomada de decisão.

Não se trata apenas de saber se "pode construir".

É entender o que pode ser construído, em quais condições e quais riscos precisam ser considerados antes de investir.

Porque um terreno pode ser barato e ainda assim sair caro.

A melhor hora para descobrir a viabilidade de um empreendimento é antes de comprar o problema.

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O Habite-se prova que a obra foi concluída. Não que ela está completamente regularizada.

Depois do Habite-se, ainda é necessário emitir a DTCO na Receita Federal, obter a CND da obra e averbar a construção no cartório de registro de imóveis.

Sem essas etapas, o imóvel pode ter Habite-se e ainda assim travar na hora da venda ou do financiamento.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, cuidamos de cada etapa — da prefeitura ao cartório.

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Regularizar um imóvel muda o que você pode fazer com ele.

Imóvel regular pode ser vendido sem restrição. Financiado sem surpresa. Ampliado com projeto aprovado. Transmitido em inventário sem travar.

Imóvel irregular não pode nada disso com segurança.

A regularização não desfaz o que foi construído. Ela faz o que foi construído passar a existir legalmente. Com matrícula atualizada, documentação em ordem e sem risco de embargo ou multa.

É isso que abre caminho para o próximo passo: uma reforma, uma ampliação, uma venda, um novo projeto.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, analisamos a situação do seu imóvel e conduzimos o processo do início ao fim.

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Quando a execução diverge do projeto aprovado, o problema não some. Ele aparece… na vistoria, no Habite-se, na DTCO, na hora de vender.

A prefeitura confronta o que foi construído com o que foi aprovado.
A Receita Federal cruza área declarada com área real.
Qualquer divergência trava o processo.

Identificar essa diferença antes é o que separa uma regularização tranquila de uma regularização cara.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, fazemos esse confronto antes de qualquer protocolo.

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O problema não começa quando a Prefeitura bate à sua porta.

Na maioria das vezes, ele começa muito antes, quando alguém descobre que o imóvel não está regular e tenta resolver tudo com pressa.

E é aí que muita gente perde tempo e dinheiro.

Porque “meu imóvel está irregular” não é um diagnóstico. É apenas o começo da investigação.

Antes de protocolar qualquer coisa, eu precisaria entender:

→ Onde está a irregularidade? Prefeitura, Cartório ou Receita Federal?
→ O que pode ser regularizado exatamente como está?
→ O que precisa ser alterado, adaptado ou até demolido?
→ Existe algum risco de fiscalização, venda, financiamento ou transmissão do imóvel?
→ Qual é o caminho mais seguro e viável para resolver?

A pior decisão é começar pelo procedimento sem saber qual é o problema.

Já vimos situações em que o cliente acreditava precisar “regularizar a planta”, mas o problema estava no registro do imóvel. Em outras, a construção até poderia ser regularizada, mas havia uma questão fiscal que impediria o processo de avançar.

Regularização não é simplesmente colocar o imóvel “em ordem”. É identificar a origem da irregularidade e construir uma estratégia para resolvê-la.

E quanto mais cedo essa análise acontece, maiores são as possibilidades de escolha.

Porque depois de uma fiscalização, de uma tentativa de financiamento frustrada ou de uma negociação que trava por causa da documentação, o cenário pode ser outro.

Se você descobriu hoje que seu imóvel está irregular, não comece pelo protocolo. Comece pelas perguntas certas.

É justamente nessa etapa que a JM Arquitetura e Licenciamento atua: entendendo o cenário completo do imóvel e definindo, tecnicamente, qual caminho faz sentido antes de você investir tempo e dinheiro na solução errada.

Seu imóvel está irregular? A primeira pergunta não deveria ser “quanto custa regularizar?”.
Deveria ser: “o que, exatamente, precisa ser regularizado?”

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Receber as chaves é um dos momentos mais esperados por quem compra um imóvel.

Mas antes de pensar na mudança, existe uma etapa fundamental: a vistoria de entrega de chaves.

Durante a vistoria, verificamos se o apartamento foi entregue conforme o projeto e o memorial descritivo, além de identificar possíveis inconformidades em acabamentos, esquadrias, instalações elétricas e hidráulicas, entre outros itens.

Muitos proprietários acreditam que um imóvel novo não terá problemas. A realidade é que pequenas falhas podem passar despercebidas e se transformar em transtornos futuros.

Por isso, a vistoria não deve ser tratada como uma formalidade.

Ela é a oportunidade de identificar e registrar pendências antes da ocupação do imóvel.

Você faria essa vistoria sozinho ou preferiria o acompanhamento de um profissional?

#vistoriaimobiliária
#vistoria
#entregadechaves
#imovelnovo

Pagar o IPTU não significa que sua construção está aprovada pela prefeitura.

O IPTU registra o imóvel para fins tributários. A regularidade da edificação depende de alvará, projeto aprovado, Habite-se e averbação no cartório (documentos completamente diferentes).

Muita gente descobre isso só na hora de vender ou financiar.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, fazemos essa análise antes de qualquer problema aparecer.

#regularizaçãodeobra
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#imovelirregular
#regularizaçãodeimoveis
#aprovacaodeprojeto

Muita gente acha que regularizar imóvel é só resolver na Prefeitura.

Não é.

Se a obra não estiver regular na Receita Federal, você pode enfrentar:

– bloqueio na emissão da CND da obra
– impossibilidade de averbar a construção na matrícula
– impedimento de financiamento bancário
– cobrança de INSS sobre a obra com base arbitrada

E o problema quase sempre aparece no pior momento:
na venda, no inventário ou no financiamento.

Entenda a diferença:

CNO (Cadastro Nacional de Obras): É o registro da obra na Receita Federal.

INSS de obra: É a contribuição previdenciária sobre a mão de obra utilizada na construção.

Sem cadastro correto e sem comprovação de recolhimento ou enquadramento legal, a regularização previdenciária da obra não acontece.

Em São Paulo, muitos imóveis estão urbanisticamente regulares, mas fiscalmente pendentes.

Regularização imobiliária completa envolve:

- regularidade urbanística
- regularidade registral
- regularidade previdenciária

Ignorar a parte fiscal pode custar caro.

Antes de vender ou financiar seu imóvel, analise a situação do CNO e do INSS da obra.

JM Arquitetura e Licenciamento
Regularização fiscal e urbanística integrada.

#inssdeobra
#regularizaçãofiscal
#obranova
#aprovacaodeprojeto
#reforma
#construçãocivil
#regularizaçãoimobiliária

Muita gente acredita que, com o alvará liberado, a parte burocrática terminou.

Na prática, é quando começam as obrigações fiscais da obra, principalmente relacionadas ao INSS.

Sem acompanhamento adequado, podem surgir:
– pendências na Receita Federal
– cobranças retroativas
– entraves na regularização do imóvel

O problema é que isso normalmente só aparece depois.
Quando vira urgência e custo.

Regularizar não é só aprovar. É conduzir o processo completo.

#inssdeobras
#regularizaçãofiscal
#obranova
#aprovaçãodeprojetos
#reformas
#construcaocivil
#regularizaçãoimobiliária

Vistoria de imóvel novo não é conferir se a pintura está bonita. É identificar o que só um profissional técnico enxerga:
- infiltração que ainda não manchou a parede, mas já está ativa;
- trinca que parece estética e na verdade indica recalque de fundação;
- tubulação instalada fora de prumo que vai vazar em dois anos;
- acabamento que esconde uma finalização malfeita da estrutura.

Leigo assina e recebe as chaves. Se o problema aparecer depois, a construtora alega uso indevido, prazo de garantia vencido, ou que “não é problema estrutural”. Sem laudo técnico no ato da entrega, não existe prova do que já estava errado antes da mudança.

A JM Arquitetura e Licenciamento faz esse laudo antes da assinatura do termo de entrega, documenta o que está fora do padrão construtivo e do memorial descritivo, com respaldo técnico para exigir correção da construtora.

#vistoriadeimóvel
#imovelnovo
#entregadechaves
#vistoriaimobiliária

Regularização de obra não é um documento. É um processo com sequência obrigatória.

Etapa 1 — Análise de viabilidade registral: verificar se a construção pode ser regularizada como está
Etapa 2 — Projeto: documentação técnica para protocolo na prefeitura
Etapa 3 — Aprovação na prefeitura: Habite-se ou Auto de Regularização
Etapa 4 — DTCO na Receita Federal: quitação do INSS da obra
Etapa 5 — CND da obra: Certidão Negativa de Débitos
Etapa 6 — Averbação no cartório + atualização do IPTU

Cada etapa depende da anterior. Tentar adiantar qualquer uma sem concluir a que vem antes trava o processo não dá certo.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, cuidamos de cada etapa do início ao fim.

#regularizaçãodeobra
#regularizacaodeimoveis
#regularizaçãodeimóveis

- PESSOA FÍSICA -
Você sabia que dá para financiar o terreno e a construção no mesmo contrato?

Muita gente encontra o terreno ideal e trava numa dúvida simples: usar o dinheiro para comprar o lote ou guardar para a obra? Existe uma modalidade de crédito imobiliário feita exatamente para isso, mas ela exige mais do que um projeto bonito.

Antes da contratação, a proposta passa por uma análise técnica que avalia desde a documentação do terreno até o cronograma físico-financeiro da obra e o valor de mercado do imóvel pronto. Se o terreno não comportar o projeto, ou se houver incompatibilidade entre projeto, orçamento e documentação, o financiamento pode travar bem antes de chegar ao banco.

É por isso que avaliar a viabilidade técnica e legal do terreno, antes da compra, faz toda a diferença.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, cuidamos da viabilidade, do projeto arquitetônico e legal, da aprovação nos órgãos competentes e da assessoria técnica para o seu financiamento de terreno e construção.

#financiamentoimobiliario
#caixaeconômicafederal
#siopi

Fale com a gente!

Antes de iniciar o processo de financiamento para construção, é essencial verificar se o empreendimento já possui alguns elementos técnicos estruturados.

Muitos processos acabam demorando meses na análise simplesmente porque essa preparação não foi feita de forma adequada.

Entre os pontos mais importantes estão:
- Projeto arquitetônico aprovado ou em fase final de aprovação
- Orçamento detalhado da obra, compatível com o escopo do empreendimento
- Cronograma físico-financeiro estruturado
- Estudo de viabilidade técnica e econômica
- Documentação do terreno regularizada

Quando esses elementos são organizados desde o início, o processo de análise da instituição financeira tende a ser mais rápido, previsível e com menos exigências técnicas.

Estruturar corretamente o empreendimento antes de buscar financiamento reduz retrabalho, evita devoluções de análise e aumenta a segurança do processo.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, auxiliamos construtoras e investidores na estruturação técnica e documental de empreendimentos, preparando projetos para processos de financiamento e apoio à produção junto à Caixa Econômica Federal.

Se você pretende financiar a construção de um empreendimento, vale a pena avaliar se a base técnica do projeto já está pronta para esse processo.

#financiamentoimobiliario
#caixaeconomicafederal
#siopi

Ontem recebemos mais uma proposta de deferimento, resultado de um trabalho conduzido com rigor técnico, estratégia e atenção a cada detalhe do processo.

Por trás de uma aprovação existe muito mais do que um projeto bem elaborado. Existe estudo da legislação, análise criteriosa da viabilidade, compatibilização de informações, atendimento às exigências dos órgãos públicos e decisões técnicas tomadas com responsabilidade em cada etapa.

Esse resultado reforça aquilo em que acreditamos: aprovações não acontecem por acaso. Elas são consequência de um processo bem estruturado, desenvolvido por quem conhece a legislação, antecipa riscos e conduz o licenciamento com segurança.

Seguimos transformando desafios em projetos viáveis, conduzindo cada processo com o compromisso de entregar soluções tecnicamente consistentes e aprováveis.

#aprovacaodeprojeto
#alvaradeconstrução
#obranova

A Portaria nº 64/2026/SMUL.GAB foi publicada ontem no Diário Oficial e traz mais clareza sobre as exigências do COMAER no licenciamento em São Paulo.
São 3 situações em que a manifestação do COMAER pode ser dispensada dentro do mesmo processo:
① Alvará de Aprovação com declaração COMAER válida na data do protocolo
② Alvará de Execução vinculado a Aprovação já aceita
③ Alvará Modificativo sem alteração de gabarito de altura
A dispensa não é automática e exige documento formal do próprio COMAER.

Se você tem EVTL, alvará ou processo de aprovação na área de influência do Campo de Marte, vale revisar se o seu caso se enquadra em uma das três hipóteses de dispensa.

Publicamos uma análise técnica completa no blog — https://l1nq.com/nc5vs9t

#campodemarte
#mercadoimobiliario
#incorporação
#aprovacaodeprojeto
#evtl

R$ 89.264,42.
Esse não é o custo de uma reforma.
Nem o valor de um projeto.

É o valor de uma multa que, neste caso, poderia nunca ter existido.

Muita gente acredita que um imóvel só precisa ser regularizado quando vai vender, financiar ou ampliar a construção.

O problema é que a fiscalização não espera o momento que você escolheu para regularizar.

Quando uma obra é executada sem a devida aprovação, ou um imóvel permanece irregular por anos, o risco deixa de ser apenas burocrático. Ele pode se transformar em um prejuízo financeiro significativo.

E a multa costuma ser apenas o começo.

Depois dela podem surgir embargos, paralisação da obra, dificuldades para aprovar novos projetos e obstáculos na venda ou no financiamento do imóvel.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, acompanhamos esse cenário com frequência. Alguns clientes chegam até nós depois de receber uma autuação. Outros nos procuram antes mesmo da fiscalização e é justamente nesse momento que conseguimos atuar de forma preventiva, identificando irregularidades, definindo a melhor estratégia de regularização e evitando que um problema administrativo evolua para uma multa.

Regularizar um imóvel não é um custo desnecessário.
É uma decisão que protege o patrimônio, reduz riscos e evita prejuízos muito maiores no futuro.

A multa é a consequência.

A regularização é a decisão que poderia ter evitado que ela existisse.

#imovelirregular
#regularizaçãodeimoveis
#aprovacaodeprojeto

Mito 01: “Depois a gente resolve na Prefeitura.”
Verdade: Se nasce fora do zoneamento, nasce indeferido.

Mito 02: “É só protocolar que aprova.”
Verdade: Sem estudo de viabilidade técnica e legal, o protocolo vira retrabalho.

Mito 03: “Projeto Legal é só formalidade.”
Verdade: É a tradução do seu projeto para o Código de Obras e para o zoneamento vigente.

Mito 04: “Regularizo depois que construir.”
Verdade: Regularização corretiva é sempre mais cara e mais complexa.

Regularização imobiliária e aprovação de projetos em São Paulo ainda são cercadas por mitos que geram indeferimentos, atrasos e aumento de custos.

A maior parte dos problemas nasce antes do protocolo, por falha de análise de:
– zoneamento e parâmetros urbanísticos
– enquadramento de uso
– Código de Obras e Edificações
– exigências específicas da Prefeitura de São Paulo

Sem estudo de viabilidade técnica e legal, o processo de licenciamento tende a travar.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, trabalhamos com integração entre viabilidade, projeto arquitetônico e Projeto Legal, reduzindo risco de indeferimento e retrabalho.

Se você vai construir, reformar, mudar o uso ou regularizar um imóvel em São Paulo, a estratégia precisa começar antes do protocolo.

Aprovação não é burocracia.
É método.

#evtl
#aprovacaodeprojeto
#mercadoimobiliario
#incorporação

Live sobre Regularização com a @dra.jaquelinerodrigues__ do escritório @msradvogadas

#regularizaçãofiscal
#regularizaçãodeimoveis

Em 29 de abril de 2026, uma portaria do Instituto de Cartografia Aeronáutica publicou o novo Plano de Zona de Proteção do Aeródromo (PZPA) do Campo de Marte e mudou o cenário para incorporadores, construtoras e proprietários de terrenos em São Paulo.

O que mudou na prática:

- Qualquer empreendimento dentro de um raio de 20 km do Campo de Marte pode exigir análise técnica prévia do Comando da Aeronáutica (COMAER) antes do licenciamento municipal
- A restrição se aplica quando o topo da edificação supera a cota altimétrica de 827,49m ou quando a altura real excede 100m (incluindo antenas, para-raios e caixas d'água)
- O prazo de análise do COMAER precisa estar no cronograma
- Projetos com certidões do DECEA emitidas pelas regras antigas não estão sendo renovados sob as novas regras

Um estudo da ABRAINC e do Secovi-SP estima que as novas restrições atingem R$ 81,3 bilhões em VGV e ameaçam a viabilidade de 137 mil unidades habitacionais.

O debate jurídico sobre a validade da portaria está em andamento. Mas até que haja resolução formal, as restrições estão em vigor e qualquer projeto na área afetada precisa ser analisado à luz dessas regras.

Se você tem terrenos em análise ou empreendimentos em andamento em São Paulo, o EVTL agora precisa incluir a verificação das restrições aeronáuticas. O potencial construtivo calculado apenas pela legislação urbanística municipal pode estar desatualizado.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, realizamos EVTLs com análise integrada da legislação municipal e das restrições do PZPA do Campo de Marte.

Envie EVTL no direct.

#campodemarte
#mercadoimobiliario
#incorporação
#aprovaçãodeprojeto
#evtl

Se você está construindo, ampliando, reformando ou regularizando um imóvel em São Paulo, precisa entender a diferença entre CNO e INSS de obra.

Muita gente descobre o problema apenas quando tenta averbar a construção na matrícula ou emitir a CND da obra.

E aí o processo trava.

Vamos direto ao ponto:

- CNO (Cadastro Nacional de Obras) -
É o registro da obra junto à Receita Federal. Identifica responsável, metragem, regime de execução e data de início.

- INSS de obra -
É a contribuição previdenciária incidente sobre a mão de obra utilizada na construção.

Ou seja:

CNO é cadastro.
INSS é obrigação tributária.

Um não substitui o outro.

Sem regularização previdenciária da obra, você pode ter:

– bloqueio na emissão de Certidão Negativa de Débitos (CND)
– impossibilidade de averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis
– impedimento de financiamento bancário
– pendência fiscal vinculada ao CPF ou CNPJ
– cobrança complementar por arbitramento da Receita Federal

Em São Paulo, muitos processos de regularização imobiliária falham porque analisam apenas a parte urbanística e ignoram a parte fiscal.

Regularização completa envolve:

- regularidade urbanística
- regularidade registral
- regularidade previdenciária

Antes de vender, financiar ou transferir um imóvel, a análise do CNO e do INSS de obra precisa estar estruturada.

Se você está iniciando uma obra ou regularizando uma construção antiga, a análise técnica prévia evita autuações e cobranças indevidas.

JM Arquitetura e Licenciamento:
Viabilidade + aprovação + regularização fiscal integradas.

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#aprovacaodeprojeto
#reforma
#construçãocivil
#regularizaçãoimobiliária

Essa é uma das perguntas mais comuns entre construtoras e investidores que pretendem financiar a construção de um empreendimento.

A resposta é: depende da estrutura do processo.

O prazo de análise pode variar conforme alguns fatores importantes:
- organização da documentação do empreendimento
- qualidade e compatibilidade dos projetos técnicos
- coerência entre orçamento, cronograma e escopo da obra
- regularidade jurídica do terreno e dos responsáveis
- capacidade de atendimento às exigências técnicas durante a análise

Quando essas etapas não estão bem estruturadas, o processo tende a gerar muitas exigências, revisões e retrabalhos (o que pode prolongar significativamente o prazo de aprovação).

Por outro lado, quando o empreendimento já nasce tecnicamente organizado, a análise pela instituição financeira costuma ser mais rápida e previsível.

Por isso, estruturar corretamente o projeto antes de iniciar o processo de financiamento é uma etapa estratégica para reduzir riscos e acelerar a contratação.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, auxiliamos construtoras e investidores na estruturação técnica e documental de empreendimentos, preparando projetos para processos de financiamento e apoio à produção junto à Caixa Econômica Federal.

#caixaeconomicafederal
#financiamentoimobiliário
#incorporaçãoimobiliária

Uma vistoria técnica não é protocolo.
É o documento que define responsabilidades.

Ela registra as condições reais do imóvel antes da entrega das chaves (acabamentos, esquadrias, revestimentos, instalações, sinais de desgaste, manifestações patológicas).

O que foi documentado protege.
O que foi ignorado vira conflito.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, realizamos vistorias técnicas com análise criteriosa e laudo detalhado — para que proprietário e locatário tenham segurança em todas as etapas da locação.

#vistoria
#vistoriadeimóvel
#laudotecnico
#laudotécnico
#locação

Você sabia que o Decreto nº 63.728/2024 (Art. 13, inciso III) trouxe condições específicas para dispensa de recuos laterais e de fundo em projetos EHIS, EHMP e EZEIS?
Na prática, isso significa melhor aproveitamento do lote e viabilidade de empreendimentos menores, desde que os parâmetros urbanísticos estejam dentro dos limites estabelecidos.
Alínea f) — Dispensa de recuos laterais e de fundo
Possível quando o terreno tem até 250m², com frente de até 10m, e o projeto:
– Possui altura máxima de 14m (até 5 pavimentos);
– Apresenta desnível inferior a 12m entre o piso do andar inferior e o piso do último andar, incluídos os pavimentos de estacionamento e excluído o ático;
– Não ultrapassa esse limite, mesmo com escalonamento.
Ou seja: dentro desses parâmetros, o projeto pode ocupar praticamente toda a largura e profundidade do lote, respeitando apenas as exigências do decreto.
Alínea g) — Flexibilização da altura "H"
Para terrenos com até 250m² e frente de até 10m, limitados a 4 pavimentos:
– A altura pode ser majorada em até 10%, desde que a área mínima das unidades também seja aumentada no mesmo percentual;
– Quando existirem unidades habitacionais abaixo do perfil natural do terreno, a altura é medida a partir do piso do pavimento mais baixo habitável até a laje do último pavimento, excluído o ático;
– Não é permitido construir acima desse limite, mesmo com escalonamento.
Essas duas alíneas representam avanços importantes para viabilizar projetos habitacionais de menor porte, especialmente em terrenos compactos — permitindo maior densidade construtiva sem comprometer a segurança ou a qualidade urbana.

A JM Arquitetura e Licenciamento acompanha de perto todas as atualizações do planejamento urbano e aplica esses parâmetros de forma segura nos projetos. Se você atua com empreendimentos habitacionais ou precisa entender como esse decreto pode impactar o seu projeto, fale com a nossa equipe.

#mercadoimobiliario
#incorporacaoimobiliaria
#aprovacaodeprojeto
#minhacasaminhavida

EVTL não é etapa burocrática.
É a decisão mais inteligente antes de investir.

O Estudo de Viabilidade Técnico Legal é o que define:

- se o projeto é realmente possível
- quanto ele pode construir
- quais restrições existem
- quais órgãos precisarão ser envolvidos
- e quais riscos podem ser evitados

Sem essa leitura técnica, o projeto pode até começar.
Mas dificilmente termina sem ajustes, atrasos ou custos inesperados.

Quem trata EVTL como papel, reage a problemas.
Quem trata como estratégia, antecipa soluções.

E no mercado imobiliário, antecipar é o que protege o investimento.

Quer entender a viabilidade real do seu terreno antes de desenhar?
Me chama no direct.

#evtl
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#mercadoimobiliario
#incorporaçãoimobiliária

Ter matrícula no cartório não significa que a construção está registrada.

A matrícula identifica o terreno. A averbação registra o que foi construído sobre ele. São dois atos distintos e muita gente tem a matrícula sem a averbação da obra.

Resultado: o imóvel existe no papel, mas a construção não existe legalmente.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, verificamos a situação registral antes de qualquer passo na regularização.

Envie REGULARIZAR no direct.

#imovelirregular
#regularizaçãoimobiliaria
#engenhariacivil
#regularizaçãoimobiliária
#regularização

O levantamento topográfico não é detalhe, é a base de tudo.

Antes de qualquer projeto regularizador ou obra nova, o imóvel precisa ser medido, georreferenciado e conferido contra a documentação existente. É o que evita surpresas no meio do processo.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, a regularização começa no campo para chegar ao cartório e Prefeitura sem retrabalho.

Envie REGULARIZAR no direct e a gente analisa o seu caso.

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A Prefeitura de São Paulo prorrogou o prazo para protocolo do pedido de Certificado de Regularização de edificações para até 30 de agosto de 2026.

Se você tem um imóvel irregular e estava adiando, esse é o prazo. Depois disso, o processo volta a ficar mais difícil e mais caro.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, cuidamos de toda a documentação necessária para você regularizar dentro do prazo, sem correr risco de perder a janela.

Envie REGULARIZAR no direct e a gente analisa o seu caso.

#imóvelirregular
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#regularizaçãodeimoveis
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A aprovação de empreendimentos para financiamento à produção pela Caixa Econômica Federal envolve uma análise técnica rigorosa.

Mesmo projetos viáveis podem enfrentar meses de atraso por erros que poderiam ser evitados ainda na estruturação inicial do empreendimento.

Os problemas mais comuns são:

1. Documentação incompleta na pré-engenharia
A ausência ou inconsistência de documentos técnicos, jurídicos e urbanísticos gera exigências durante a análise da Caixa e pode travar o andamento do processo.

2. Orçamento e cronograma incompatíveis
O orçamento da obra e o cronograma físico-financeiro precisam estar alinhados ao escopo do empreendimento e aos parâmetros de financiamento da instituição.
Inconsistências aqui quase sempre resultam em devoluções para ajustes.

3. Projetos técnicos divergentes
Diferenças entre plantas, memoriais, áreas e documentos técnicos são causas frequentes de exigências durante a análise da engenharia da Caixa.

4. Falta de estruturação técnica do processo
Financiamento à produção exige planejamento.
Quando o empreendimento não é estruturado considerando simultaneamente:
– viabilidade urbanística
– projeto arquitetônico
– documentação técnica
– enquadramento financeiro

os prazos de aprovação tendem a se estender muito além do previsto.

Empreendimentos bem estruturados desde o início costumam ter análises mais rápidas e menos retrabalho.

Na JM Arquitetura e Licenciamento, atuamos na estruturação técnica de empreendimentos, desenvolvimento de projetos e processos de aprovação, incluindo apoio na preparação documental para financiamento imobiliário junto à Caixa.

Se você está estruturando um empreendimento e quer reduzir riscos no processo de aprovação, uma análise técnica prévia pode evitar atrasos significativos.

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#caixaeconomicafederal

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