AQUI É O CAMINHO DO SEU PRÓXIMO PROJETO!

Aprovação de projetos e regularização de imóveis em São Paulo com segurança técnica

Há mais de 9 anos a JM Arquitetura e Licenciamento transforma a legislação complexa em aprovações concretas.
Já são mais de 500.000m² licenciados em São Paulo para proprietários, construtoras e incorporadoras que precisam de segurança técnica do início ao fim.

JADE MAHLMEISTER MARANZATTI

Co-fundadora | Diretora Técnica e Comercial

Formada pela FAU/USJT em Arquitetura e Urbanismo, MBA em Gerenciamento de Projetos, com base nas práticas do PMI e pós-graduação em Patologias das Construções. Atuou como estagiária na Prefeitura de São Paulo – Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), além de ter passado por escritórios renomados do setor.
Em 2017, iniciou a JM Arquitetura e Licenciamento, empresa especializada em soluções de arquitetura, engenharia e licenciamento urbano.

Lidera as entregas técnicas e estratégicas da JM Arquitetura e Licenciamento, com olhar apurado para normas, processos de regularização e excelência técnica.

MARIO SERGIO VITA FILHO

Co-fundador | Gerente de Projetos

Formado em Mecânica Automobilística pelo SENAI, graduado pela FCET/USJT em Engenharia Mecânica e MBA em Gerenciamento de Projetos, pela FGV.⠀
Possui mais de 10 anos de experiência na indústria e atuou diretamente na liderança de equipes de Engenharia e Gestão de Projetos, com foco em otimização de processos e desenvolvimento de soluções inovadoras.
Na JM Arquitetura e Licenciamento, tem o olhar técnico e estratégico para fortalecer a eficiência dos processos internos e garantir entregas ainda mais seguras, bem estruturadas e ágeis para nossos clientes.

Serviços Estratégicos em Licenciamento

ESTUDO DE VIABILIDADE (EVTL)

PROJETO LEGAL (PL)

Assessoria PMSP (Prefeitura de São Paulo)

REGULARIZAÇÃO FISCAL DE OBRA

REGULARIZAÇÃO / ANISTIA

ALVARÁS

ASSESSORIA CAIXA

VISTORIAS

PROJETO ARQUITETÔNICO

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Tel: (11) 972042967

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Veja o que nossos clientes dizem sobre nós!

Depois de anos utilizando o imóvel sem problemas, o cliente acreditava que estava tudo regular.

Mas bastou uma análise técnica para identificar inconsistências entre o que foi aprovado e o que estava construído.

E esse tipo de situação é mais comum do que parece.

Muitos imóveis funcionam normalmente por anos, até que surge a necessidade de:
– vender
– regularizar
– aprovar um novo projeto
– ou obter um alvará

E é nesse momento que a irregularidade aparece.

A boa notícia é que, na maioria dos casos, existe solução.

Com uma leitura técnica adequada, é possível:
✔ entender o cenário real do imóvel
✔ definir a melhor estratégia de regularização
✔ conduzir o processo junto aos órgãos competentes

Mais do que apontar problemas, o papel técnico é mostrar o caminho.

Se você ainda não sabe qual é a real situação do seu imóvel, esse é o primeiro passo.
Fale com a JM Arquitetura e Licenciamento e tenha clareza sobre o seu imóvel.

#imovelirregular
#regularizaçãoimobiliaria
#engenhariacivil
#regularizaçãoimobiliária
#regularização

“Foi só uma alteração pequena na planta”
“Comprei assim, então deve estar regular”
“O corretor falou que isso não dá problema”
“A planta não está atualizada, mas está tudo certo”
“Na hora de vender a gente resolve isso”

Muitas irregularidades começam exatamente assim.
Com pequenas decisões que parecem simples: uma alteração, uma diferença de planta, um “depois eu resolvo”.
O imóvel continua sendo utilizado normalmente… até que surge a necessidade de vender, regularizar ou aprovar algo.
E é nesse momento que aparecem as inconsistências.

Porque regularidade não tem relação com:
– tempo de uso
– ausência de fiscalização
– ou percepção do proprietário

Tem relação com:
✔ o que foi aprovado
✔ o que foi executado
✔ e o que a legislação permite

Na maioria dos casos, existe solução, mas ela começa com uma análise técnica correta.

Antes de assumir que está tudo certo, vale entender a situação real do seu imóvel.

#imovelirregular
#regularizaçãoimobiliaria
#engenhariacivil
#regularizaçãoimobiliária
#regularização

A obra pode estar regular na Prefeitura. Mas irregular na Receita.

Sem análise correta de:
– área construída
– tipo de estrutura
– fator de redução
– enquadramento do CNO

O cálculo do INSS vem pelo valor máximo.

E depois que a aferição fecha, o retrabalho é muito mais complexo.

Obra não é protocolo. É estratégia fiscal e técnica.

JM Arquitetura e Licenciamento
Segurança técnica antes da multa chegar.

#inssdeobra
#regularizaçãofiscal
#obranova
#aprovaçãodeprojetos
#reformas
#construcaocivil #regularizaçãoimobiliária

Muita gente acredita que o indeferimento de um projeto acontece por “rigidez da Prefeitura” ou por azar no processo.

Na prática, quase sempre o problema começa antes mesmo do protocolo.

O erro mais comum é pular a etapa de viabilidade técnica e legal do imóvel.

Antes de aprovar um projeto em São Paulo, é indispensável analisar:
• zoneamento e uso permitido;
• recuos, taxa de ocupação e coeficiente;
• incidência do Código de Obras;
• restrições do lote e do entorno;
• compatibilidade entre projeto, cadastro e legislação;
• impacto na regularização futura e emissão de documentos.

Quando essa leitura não é feita corretamente, o resultado costuma ser:
— exigências técnicas;
— comunique-se;
— indeferimento;
— retrabalho de projeto;
— atraso na aprovação;
— aumento de custo.

Por isso, na JM Arquitetura e Licenciamento, a aprovação não começa no protocolo.
Ela começa na estratégia de viabilidade do empreendimento, reduzindo riscos urbanísticos, fiscais e registrais desde a origem.

Projeto aprovado não é sorte.
É método, leitura de legislação e estratégia técnica.

Seu projeto está em fase de estudo ou aprovação em São Paulo?
Envie VIABILIDADE no direct e te explicamos os principais riscos antes do protocolo.

#aprovacaodeprojeto
#alvará
#obranova
#prefeituradesp
#projetolegal
#evtl

Receber um Comunique-se da Prefeitura de São Paulo não significa que o projeto foi negado.

Significa que, durante a análise técnica, foram identificadas pendências, inconsistências ou informações que precisam ser complementadas para que o processo possa seguir.

Na prática, o Comunique-se é um pedido formal de ajuste. A forma como ele é respondido pode definir o sucesso ou o indeferimento do licenciamento.

Os erros mais comuns nesse momento são:
- responder sem revisar o enquadramento urbanístico do projeto
- ajustar o desenho sem alinhar as notas, declarações e parâmetros legais
- tratar o Comunique-se como mera correção gráfica, quando ele é técnico e jurídico
- não revisar se o novo arquivo realmente está no sistema (parece bobo mas já vimos algumas pessoas colocando os arquivos no sistema, não salvar e enviar novamente para análise, ou seja, atendimento de comunique-se sem arquivos atualizados!)

Cada item apontado precisa ser analisado à luz da legislação aplicável ao imóvel, do tipo de licenciamento e do decreto vigente na data do protocolo.

Além disso, o prazo para resposta é limitado, e uma manifestação incompleta pode gerar:
- novo Comunique-se
- indeferimento do processo
- retrabalho e perda de tempo

Por isso, o Comunique-se não é uma etapa operacional.
Ele é uma fase crítica da aprovação do projeto.

Projetos que nascem com viabilidade mal definida quase sempre acumulam muitos Comunique-ses ao longo do processo ou até indeferimentos.

Se o seu processo está parado na Prefeitura, fale com quem trabalha diariamente com licenciamento em São Paulo.

#aprovaçãodeprojeto
#comuniquese
#alvará
#projetosimplificado

Sabe aquele ponto que parece mínimo, mas trava o processo inteiro?

Na prática, geralmente é um desses:
- Recuo frontal incompatível com a zona
- Altura acima do gabarito permitido
- Divergência entre projeto e matrícula
- Uso não compatível com o zoneamento
- Documentação incompleta ou desatualizada
- Ausência de responsável técnico na formalização

Quando nossa Arquiteta Jade trabalhou na Prefeitura, viu projetos tecnicamente bons voltarem por falhas simples, mas legais.
E o problema não é só “corrigir e reenviar”.

O custo real é:
- prazo perdido
- cliente frustrado
- retrabalho técnico
- insegurança no processo

A diferença entre um protocolo tranquilo e um processo travado quase sempre está na revisão prévia.

Projeto não começa no desenho.
Começa na leitura técnica e legal.

Quer saber se o seu projeto está pronto para protocolar?
Me chama antes de virar exigência.

#projetolegal
#aprovaçãodeprojetos
#aprovacaodeprojeto
#alvarás
#mercadoimobiliário
#mercadoimobiliario

Imóveis com irregularidades podem enfrentar dificuldades em diferentes situações do dia a dia.

Entre os problemas mais comuns estão:
- dificuldade para vender o imóvel
- impedimentos para financiamento
- divergência entre a construção existente e os registros oficiais
- insegurança na documentação

A regularização busca alinhar a situação da construção com os registros oficiais do imóvel.

Na cidade de São Paulo, alguns casos podem ser analisados dentro dos critérios da Lei nº 17.202/2019.

Quando o processo é aprovado, o imóvel passa a ter sua situação documental regularizada, permitindo atualizar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.

Se você acompanhou esta semana e tem dúvidas sobre a situação do seu imóvel, envie ANISTIA no direct que eu explico quais pontos normalmente analisamos para avaliar a viabilidade de regularização.

#regularizaçãodeimóvel
#regularizacaodeimovel #anistiadeimoveis
#imovelirregular
#imóvelirregular
#regularizaçãosp
#imóvelregularizado
#imovelregularizado

Situação:
Neste caso analisado pelo escritório, o imóvel havia sido construído há muitos anos e nunca teve a regularização concluída junto à prefeitura.

Apesar de estar ocupado e utilizado normalmente, a construção não estava formalmente regularizada na documentação do imóvel.

Isso pode gerar dificuldades em situações como venda (por isso nos procuraram), financiamento ou atualização da matrícula.

Análise técnica:
Antes de qualquer protocolo, realizamos:
- levantamento arquitetônico da construção existente
- análise da documentação disponível
- verificação da situação cadastral do imóvel
- enquadramento na legislação urbanística

Encaminhamento:
Após a análise técnica, foi possível enquadrar o imóvel nos critérios da Lei nº 17.202/2019.

Resultado:
Com a aprovação do processo pela prefeitura de São Paulo, foi emitido o Certificado de Regularização, documento que permite averbar a construção na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Muitos imóveis antigos nunca tiveram a regularização concluída.
Se esse pode ser o caso do seu imóvel, envie ANISTIA no direct.

#regularizaçãodeimóvel
#regularizacaodeimovel #anistiadeimoveis
#imovelirregular
#imóvelirregular
#regularizaçãosp
#imóvelregularizado
#imovelregularizado

Aqui no escritório, essa análise costuma ser o primeiro passo de qualquer estudo de viabilidade.

Isso envolve uma análise técnica que normalmente inclui:
- levantamento arquitetônico da construção existente
- verificação da área construída
- análise do cadastro municipal
- avaliação do enquadramento na legislação urbana

Na cidade de São Paulo, essa análise também considera os critérios definidos pela Lei nº 17.202/2019.

Esse diagnóstico inicial é importante para avaliar se existe viabilidade de regularização e qual caminho técnico pode ser adotado.

Nem todo imóvel com irregularidade pode ser regularizado pela ANISTIA, por isso a análise prévia evita erros de enquadramento e expectativas equivocadas.

Tem um imóvel com obra antiga ou ampliação sem aprovação?
Envie ANISTIA no direct para entender se vale a pena analisar a viabilidade de regularização.

#regularizaçãodeimóvel #regularizacaodeimovel #anistiadeimoveis
#imovelirregular
#imóvelirregular
#regularizaçãosp
#imóvelregularizado
#imovelregularizado

Muitos proprietários descobrem a necessidade de regularizar o imóvel apenas quando tentam vender, financiar ou atualizar a documentação.

Nesses momentos, alguns erros acabam travando o processo.

Entre os mais comuns estão:
1. Levantamento arquitetônico impreciso:
Quando a área construída não é medida corretamente, o processo pode apresentar inconsistências.

2. Documentação incompleta:
A ausência de documentos essenciais pode impedir a análise do processo.

3. Divergência entre construção e cadastro municipal:
Diferenças entre o que foi construído e o que consta no cadastro do imóvel podem exigir ajustes antes de qualquer protocolo.

Na cidade de São Paulo, a análise de regularização pela ANISTIA depende de critérios definidos pela Lei nº 17.202/2019.

Por isso, antes de iniciar qualquer processo, o primeiro passo é entender a situação real do imóvel.

Criamos um material técnico para ajudar proprietários e investidores a avaliar se um imóvel realmente possui viabilidade de regularização pela Anistia SP.
O guia explica critérios de análise, riscos e situações que costumam ser indeferidas.
Envie ANISTIA que encaminhamos.

#regularizaçãodeimóvel #regularizacaodeimovel #anistiadeimoveis #imovelirregular #imóvelirregular
#regularizaçãosp #imóvelregularizado

Situações como essa são mais comuns do que parecem.

Neste caso, o imóvel havia passado por uma ampliação executada há mais de 20 anos, sem atualização do projeto aprovado.

A construção existente apresentava divergência em relação à documentação registrada.

Antes de iniciar qualquer processo, foi necessário realizar:
- levantamento arquitetônico completo
- análise da situação cadastral do imóvel
- verificação de enquadramento na legislação

Na cidade de São Paulo, a análise de regularização pode ocorrer dentro dos critérios definidos pela Lei nº 17.202/2019.

Cada imóvel possui características próprias, e a viabilidade depende de avaliação técnica.

Envie ANISTIA no direct que eu te explico o que vale a pena analisar antes de iniciar um processo de regularização.

#regularizaçãodeimóvel #regularizacaodeimovel #anistiadeimoveis #imovelirregular #imóvelirregular
#regularizaçãosp #imóvelregularizado

Alguns imóveis apresentam características que indicam possibilidade de regularização pela Anistia.

Entre os casos mais comuns estão:
- ampliações feitas ao longo dos anos sem aprovação (até 2014)
- alterações na construção em relação ao projeto original (até 2014)
- divergência entre a área construída e o cadastro do imóvel
- construções antigas que nunca passaram por regularização

Na cidade de São Paulo, a análise desses casos ocorre dentro dos critérios definidos pela Lei nº 17.202/2019.

Mas é importante lembrar que nem todo imóvel com irregularidade consegue se enquadrar na Anistia.
Cada situação precisa de avaliação técnica.

Durante esta semana vamos explicar melhor quando a regularização pode ser possível e quando não é.

Envie ANISTIA no direct que eu te explico o que vale a pena analisar antes de iniciar qualquer processo.

#regularizaçãodeimóvel #anistiadeimoveis #imovelirregular
#regularizaçãosp #imóvelregularizado

Muitos imóveis em São Paulo possuem construções que nunca foram aprovadas oficialmente pela prefeitura.

Isso pode acontecer quando:
- uma ampliação foi feita sem projeto aprovado
- o imóvel foi construído diferente da planta original
- uma obra antiga nunca foi regularizada

Nesses casos, o imóvel pode estar irregular do ponto de vista urbanístico, mesmo tendo escritura registrada.

Para lidar com essas situações, foi criada a Lei nº 17.202/2019, que permite analisar a possibilidade de regularização de algumas construções executadas sem aprovação.

Mas é importante entender que nem todo imóvel consegue se enquadrar na Anistia.
Cada caso precisa de análise técnica.

Durante esta semana, vamos explicar:
- quando a Anistia pode ser um caminho
- situações que costumam gerar indeferimento
- erros comuns em processos de regularização

Envie ANISTIA no direct e eu te explico o que vale a pena verificar antes de iniciar qualquer processo.

#regularizaçãodeimóvel #anistiadeimoveis #imovelirregular
#regularizaçãosp #imóvelregularizado

Muita gente associa obra irregular a obra clandestina.
Na prática, o problema costuma ser outro: falta de organização técnica e documental.

Uma obra pode até ter projeto aprovado,
mas se a execução não estiver alinhada com os registros,
o problema aparece depois.

Diferença na prática:

Uma obra desorganizada gera:
– retrabalho na regularização
– dificuldade para emitir Habite-se
– entraves com INSS e certidões
– perda de tempo e previsibilidade

Já uma obra regularizada é aquela que:
– foi planejada desde a viabilidade
– teve projeto, execução e registros alinhados
– pode ser regularizada sem surpresas
– mantém segurança jurídica ao longo do tempo

Regularizar não é “consertar erro”.
É estruturar a obra para que ela funcione hoje e no futuro.

Aqui na JM Arquitetura e Licenciamento, tratamos a obra como um processo completo — do papel ao canteiro, do canteiro aos sistemas oficiais.

#inssdeobra #regularizaçãofiscal #obranova #aprovacaodeprojeto #construçãocivil

A regulamentação de HIS e HMP em São Paulo está no Decreto nº 63.728/2024 — e os parâmetros são mais objetivos do que parecem.
Área privativa, número de sanitários, vagas, terraços, tipologia do conjunto e modalidade de produção não são escolhas livres de projeto. São critérios legais — e ignorar qualquer um deles é o caminho mais rápido para o retrabalho no licenciamento.
Dominar esses parâmetros é o que diferencia um projeto aprovado de um projeto corrigido.

Salva esse carrossel antes de iniciar seu próximo projeto.

#licenciamentosp #arquiteturaurbana #incorporação #mercadoimobiliário #prefeituradesp

Se eu quisesse evitar problemas com o INSS da obra,
eu não deixaria esse assunto para ser resolvido no final.

Na maioria dos casos, os maiores valores não surgem pela obra em si, mas pela falta de enquadramento correto e de planejamento desde o início.

O INSS da obra está diretamente ligado à forma como a construção é declarada, aos dados apresentados
e ao momento em que isso é feito.

Quando esse processo não é acompanhado tecnicamente,
o risco de inconsistências, autuações e custos desnecessários aumenta.

Com orientação adequada, é possível regularizar a obra,
cumprir a legislação e evitar dores de cabeça no futuro.

Se você está construindo ou já construiu, esse é um tema que merece atenção agora.

Aqui na JM Arquitetura e Licenciamento, tratamos o INSS da obra como parte do planejamento técnico do empreendimento — não como um problema para resolver depois.

#inssdeobra #regularizaçãoimobiliária #obranova

Regularização não é só protocolo.
É cálculo técnico.

E é justamente nessa etapa que muitos proprietários pagam mais do que deveriam.

A economia acontece principalmente em três pontos:

- Conferência correta de áreas construídas
- Aplicação adequada de fatores de redução no INSS de obra
- Estratégia antes de protocolar o processo

Quando esses pontos não são analisados tecnicamente, o resultado costuma ser:

– recolhimento maior de INSS
– exigências desnecessárias
– retrabalho
– pagamento de taxas adicionais

Economizar na regularização não significa fazer menos.
Significa fazer certo.

JM Arquitetura e Licenciamento
Regularização com estratégia, não improviso.

#regularizaçãoimobiliária #imovelirregular #imóvelregularizado #imóvelregular #inssdeobra

1. “Regularizar é só pagar uma taxa.”

Regularização envolve análise urbanística, levantamento técnico, conferência de áreas, enquadramento legal e validação documental.
Quando feito errado, o custo não é a taxa, é o retrabalho.

2. “Se a casa está construída há anos, está tudo certo.”

Tempo não regulariza obra.
Sem aprovação e registro, o imóvel continua irregular, mesmo que ninguém tenha fiscalizado.

3. “Só vou regularizar quando for vender.”

É justamente na venda que o problema aparece.
Financiamento é negado, valor é reduzido e o comprador exige desconto.

Regularização não é burocracia.
É proteção patrimonial.

Um imóvel regular:
- valoriza mais
- financia mais fácil
- gera segurança jurídica
- evita autuações futuras

Antes de investir, vender ou ampliar, o primeiro passo é saber se está tudo conforme a legislação.

Se você não tem certeza sobre a situação do seu imóvel, o problema não desaparece, ele só fica escondido.

JM Arquitetura e Licenciamento
Segurança técnica desde o primeiro estudo.

#regularizaçãoimobiliária #regularizaçãodeimóvel #imóvelregularizado #imovelirregular

Muita gente acredita que, ao finalizar a obra, a Receita Federal simplesmente “gera um valor” de INSS e pronto.

Não é assim.

A aferição do INSS de obra é um processo técnico, baseado em:

– área construída
– padrão da edificação
– tipo de sistema construtivo
– documentos fiscais
– comprovação de mão de obra
– aplicação de fatores de redução previstos na legislação

Quando não há análise técnica adequada, o cálculo pode ser feito pelo maior índice possível — e isso pode significar dezenas de milhares de reais pagos indevidamente.

Regularização fiscal de obra não é apenas emitir CND.
É compreender o cruzamento entre:

✔ CNO
✔ Receita Federal
✔ Alvará e Habite-se
✔ Área aprovada na Prefeitura
✔ Documentação contábil e técnica

Na JM Arquitetura e Licenciamento, atuamos de forma estratégica na regularização fiscal de obra, conduzindo:

– abertura e gestão de CNO
– análise de aferição do INSS
– aplicação correta de reduções legais
– alinhamento entre Prefeitura e Receita
– emissão de CND para averbação em Cartório

Regularizar não é pagar o que a Receita aponta.
É pagar o valor tecnicamente devido.

Se você é construtor, incorporador ou proprietário finalizando obra, a etapa fiscal precisa ser tratada com o mesmo rigor da aprovação do projeto.

Entre em contato e evite pagar o máximo por falta de estratégia.

#inssdeobra #regularizaçãofiscal #obranova #aprovacaodeprojeto #reforma #construcaocivil #regularizaçãoimobiliária

O INSS da obra não é um detalhe administrativo.
Ele faz parte da regularidade da construção.

Quando esse assunto é ignorado, postergado ou tratado sem orientação técnica, as consequências costumam aparecer depois (e quase nunca de forma simples).

Entre os principais problemas estão:
– autuações e cobranças com juros e multa;
– dificuldade para regularizar a obra;
– impedimentos para emissão de certidões;
– entraves para habite-se e processos futuros.

Na maioria dos casos, o problema não é a obrigação em si, mas a forma como a obra foi enquadrada e declarada.

Quando o INSS é tratado como parte do planejamento técnico da obra, é possível cumprir a legislação, organizar a documentação e evitar surpresas desagradáveis no futuro.

Aqui na JM Arquitetura e Licenciamento, esse tema é analisado junto com o processo construtivo —
não quando o problema já está instalado.

Se a sua obra está em andamento ou já foi concluída, esse é um ponto que merece atenção agora.

#inssdeobra #regularizaçãofiscal #obranova #aprovaçãodeprojetos #reforma #construcaocivil #regularizaçãoimobiliária

Muita gente acredita que o INSS da obra só entra em cena no final da construção.
Na prática, esse controle começa bem antes.

Quando você leva um projeto para aprovação e solicita o alvará na Prefeitura, os dados da obra passam a integrar os sistemas oficiais do município.

Essas informações são compartilhadas com a Receita Federal, por meio dos sistemas de controle vinculados ao licenciamento e à execução da obra.

Ou seja: a obra passa a existir formalmente para o Poder Público a partir do momento em que ela é licenciada.

É por isso que inconsistências entre projeto aprovado, execução da obra
e regularização do INSS costumam gerar problemas no futuro.

Quando não há alinhamento técnico entre esses dados, o risco de autuações, exigências e atrasos aumenta.

Aqui na JM Arquitetura e Licenciamento, tratamos aprovação de projeto, obra e regularização
como partes de um mesmo processo.

Porque quando tudo conversa desde o início, o risco de dor de cabeça depois diminui muito.

Fale com quem entende, fale com a JM Arquitetura e Licenciamento.

#inssdeobra #regularizaçãofiscal #obranova #aprovaçãodeprojeto #reforma #construçãocivil #regularizaçãoimobiliária

Protocolar um projeto sem revisar a base documental é um dos erros mais comuns, e mais evitáveis.

Antes de qualquer protocolo, confira:
- Matrícula atualizada do imóvel
- Levantamento planialtimétrico compatível com a realidade
- Consulta prévia (quando aplicável ao terreno)
- Planta corretamente assinada e com responsabilidade técnica
- Compatibilidade entre uso pretendido e zoneamento
- Conferência de parâmetros urbanísticos (recuos, altura, taxa de ocupação, CA)

Cada município tem suas particularidades.
Mas a ausência desses itens costuma gerar exigência ou indeferimento.

A diferença entre um protocolo seguro e um retrabalho começa na preparação.

Salve este post para revisar antes do próximo envio.

#projetolegal #aprovacaodeprojeto #licenciamentourbano #prefeituradesp #alvara

A diferença entre um e outro, na maioria das vezes, não está no imóvel.
Está no que foi analisado antes da compra.

Vejo isso com frequência na prática:
o imóvel parece viável, o preço é bom, o projeto “cabe”… até o momento em que entra a legislação.

E aí surgem as perguntas que ninguém fez antes:
– posso aprovar esse uso?
– os parâmetros permitem o que estou imaginando?
– existe passivo urbanístico ou edilício?
– a regularização é possível ou inviável?

É exatamente para isso que existe o EVTL – Estudo de Viabilidade Técnico Legal.

Ele não serve para “travar” negócios.
Serve para evitar que um sonho vire um problema caro.

Aqui na JM Arquitetura e Licenciamento, o projeto começa entendendo o que a legislação permite e não tentando consertar depois o que não foi analisado antes.

Porque comprar ou projetar sem EVTL não é ousadia.
É risco desnecessário.

#regularizaçãoimobiliária #regularizaçãofiscal #anistiadeimoveis #regularizaçãodeimóvel #arquiteturaresidencial #arquitetura #evtl #estudodeviabilidadetécnicalegal #incorporação

Muita gente só descobre que a obra está irregular quando tenta vender, financiar ou registrar o imóvel.

A regularização não é um ato isolado.
É um processo técnico que começa antes da obra e termina no cartório.

Quando o caminho é feito corretamente, o resultado é previsibilidade, economia e segurança patrimonial.

📩 Quer entender como esse processo funciona no seu caso?
Me chama no direct.

#regularizaçãoimobiliária #regularizaçãofiscal #anistiadeimoveis #regularizaçãodeimóvel #arquiteturaresidencial #arquitetura

A aprovação do projeto na Prefeitura é apenas uma parte do processo.

Um erro comum acontece depois:
a obra começa, mas os registros não acompanham o que está sendo executado.

Projeto aprovado -> execução diferente -> documentação desatualizada e INSS tratado só no final.

Esse desalinhamento costuma gerar:
– inconsistências nos dados da obra
– dificuldade na regularização
– problemas com INSS e certidões
– atrasos no Habite-se

A obra precisa existir não só no canteiro, mas também no papel e nos sistemas corretos.

Aqui na JM Arquitetura e Licenciamento, tratamos aprovação, execução e regularização como partes de um único processo técnico.

Porque quando a obra é acompanhada do início ao fim, os problemas não aparecem depois.

#regularizaçãoimobiliária #regularizaçãofiscal #inssdeobra #regularizaçãodeimóvel #cnd #CNO #arquiteturaresidencial #arquitetura

Muitos imóveis em São Paulo possuem ampliações, alterações ou obras executadas sem licenciamento completo.

Isso não significa, necessariamente, que o imóvel esteja perdido ou sem solução.

A legislação municipal prevê a Regularização de Edificações por meio da Anistia, permitindo que determinadas obras sejam regularizadas, desde que atendidos os critérios legais.

Regularizar o imóvel traz reflexos diretos em:
– segurança jurídica;
– possibilidade de averbação em cartório;
– financiamentos e vendas futuras;
– emissão de documentos e certidões.

A Anistia exige análise técnica, levantamento da edificação existente e enquadramento correto conforme a legislação vigente.

Aqui na JM Arquitetura e Licenciamento, avaliamos caso a caso para verificar se o imóvel pode ser regularizado pela Anistia e conduzimos todo o processo junto à Prefeitura de São Paulo.

Se o seu imóvel possui obra não licenciada ou alterações antigas, vale entender se ele se enquadra na Anistia.

Regularizar é transformar um problema oculto em um imóvel seguro e valorizado.

#regularizaçãoimobiliária #regularizaçãofiscal #anistiadeimoveis #regularizaçãodeimóvel #arquiteturaresidencial #arquitetura

Foi publicado o Decreto nº64.895/2026, que atualiza os limites de renda familiar para enquadramento em Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) no município de São Paulo.

Essa atualização é feita com base:
– no salário mínimo vigente em 2026
– nos critérios da LPUOS e do PDE
– e na correção pelo INCC

O que muda na prática?

A partir de 2026, passam a valer os seguintes limites máximos de renda:

HIS-1
Renda familiar mensal: até R$ 4.863,00
ou renda per capita: até R$ 810,50

HIS-2
Renda familiar mensal: até R$ 9.726,00
ou renda per capita: até R$ 1.621,00

HMP
Renda familiar mensal: até R$ 16.210,00
ou renda per capita: até R$ 2.431,50

Além disso, o decreto também atualiza os valores máximos para alienação das unidades, corrigidos pelo INCC:

HIS-1: R$ 276.102,20
HIS-2: R$ 383.636,74
HMP: R$ 537.672,71

Por que isso é importante?

Esses limites impactam diretamente:
– o enquadramento do empreendimento
– a viabilidade econômico-legal do projeto
– o público atendido
– e as regras aplicáveis ao licenciamento

Projetar HIS ou HMP sem considerar esses parâmetros atualizados pode gerar inconsistências no processo de aprovação.

Aqui na JM Arquitetura e Licenciamento, a leitura da legislação atualizada faz parte da viabilidade e do desenvolvimento do Projeto Legal.

Se você trabalha com HIS, HMP ou estuda esse tipo de empreendimento,
esse decreto precisa estar no seu radar.

#mercadoimobiliário #minhacasaminhavida #incorporadora #evtl #incorporação #projetolegal #alvara

O Decreto nº 63.728/2024 reforça um ponto fundamental:
Habitação de Interesse Social e Habitação de Mercado Popular não é apenas um conceito social: é um enquadramento legal.

Para que um empreendimento seja analisado como HIS/HMP, ele precisa atender todos os critérios técnicos, urbanísticos e legais previstos na legislação.

Quando o enquadramento é feito de forma equivocada, o processo trava, surgem exigências e o projeto perde previsibilidade.

Por isso, HIS/HMP deve ser tratado desde o início como estratégia legal, não como ajuste posterior.

Se você trabalha com aprovação de projetos ou pretende atuar com HIS/HMP, esse entendimento é indispensável.

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A regularização exige rigor técnico, clareza no processo e suporte especializado.
É assim que a gente trabalha.
É assim que entregamos resultado 💚

Se você precisa regularizar, estamos aqui pra simplificar.

#regularizaçãoimobiliária #regularizaçãofiscal #arquitetura #anistiadeimoveis #regularizaçãodeimóvel

ATENÇÃO: A Anistia está nos seus últimos dias.

Se você ainda não regularizou seu imóvel pela Lei 17.202/2019, o prazo final para enviar o formulário termina às 23h59 de 30/04/2026.

Depois dessa data, rascunhos, protocolos pendentes e processos aguardando aceite serão cancelados.

Isso significa:
✔ você perde a chance de regularizar com regras excepcionais
✔ volta às exigências completas e mais rigorosas
✔ corre risco de notificação, multa e impedimentos futuros

Ainda dá tempo!! Mas agora é ação, não intenção.

A JM Arquitetura e Licenciamento está acelerando os últimos atendimentos de 2026.

📩 Me envie no direct: “ANISTIA 2026” para ver se o seu imóvel se enquadra.

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